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正商湖西学府 正常 在售 住宅

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正商湖西学府 基本信息  我要纠错  更多
 正商湖西学府点评    (共 81 条评价)
  • 阿狸 2019-12-31 11:54

    正商湖西学府,项目位于郑州高新区红梅街与川杨路交会处,总占地约77亩,规划4栋高层、9栋洋房、1栋综合用房、1所幼儿园。总建筑面积约18.6万方,容积率2.49,绿地率36.81%,项目采用新古典主义建筑风格,高层建面约94115㎡,洋房建面约104-118㎡,三房产品为主。项目自建幼儿园;周边规划4所小学,2所初中,1所高中;周边有郑州大学、河南工业大学等高校,配套还算成熟。
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    项目位居双湖科技城,双湖科技城是中建方程和高新区zf合作开发,就像于滨河国际新城。占地面积6平方公里,总投资约100亿元,规划人口约7万人,区域内包含7所学校、一所医院、体育馆、读书馆等,规划配套设施比较齐全,只是进度上没那么快。
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    目前区域内已经进驻的有中海、华润、美的、金辉、正商等名企,但毕竟是高新区四环外,加上本身的发展速度及今年的市场调控政策,各家也都不太好过。
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    本月初正商湖西学府进行洋房加推(2019年月份首开),推出6#楼,共计48套房源,成家均价在13600元/m2(精装);都是以8F的1T2户的产品设计,但洋房的产品面积没有我们想象的那么大,都是118m2三室两厅两卫的设计,对于资金充足的刚需甚至是在西边上班的刚改人群来说,这个面积和总价倒是在可承受范围内。
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    118m2的三室两厅两卫的户型设计的还算可以,比较方正,三开间朝南,1T2户,南北通透,而且主卧带有卫生间,只是次卧刚好对着客厅。
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    虽然正商对比周边竞品中海、华润等竞品价格上略有优势,但毕竟片区内洋房产品量充裕,各家去化速度都异常艰难。西区的上班工作的朋友,可以留意下区域内几家产品,毕竟这个片区暂时算是一个价格洼地。
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    正商湖西学府正商湖西学府正商湖西学府

  • 梁京 2019-09-18 10:53

    9月5号开盘了,选在周四开盘是未来赶在了美的之前,美的是9月8号。但就算是赶在美的之前,似乎也没有卖太好。
    正商推出1栋高层1栋洋房,高层是2梯4户27层,面积是92㎡/116㎡,洋房是1梯2户8层,面积是118㎡,共约260套,卖了约100套,去化率不到40%,精装高层均价11500,精装洋房标准层均价13300。精装标准在1500元/㎡左右。

    再看同期美的的数据,9月8日开盘,推出一栋高层,3梯6户33层,也是精装,面积78㎡/89㎡/110㎡,推出198套,成交了大约54套,去化率27%,精装均价12000-12540。精装标准2000元/㎡左右。

    产品上,正商是27层,美的是33层,正商更舒适一些;两家89-92㎡小三房户型差不多,都是市场主流户型,110-116㎡三房美的比正商户型设计要好,美的2个卧室朝南、主卧带有衣帽间,正商只有主卧朝南,进深也太长了,并且没有赠送飘窗。

    整体更推荐买正商,美的落地郑州的第一个项目不知道会做成啥样(照以往经验来看都不尽如人意,况且这地价又那么高,基本不赚钱,开发商不是慈善家)。

    正商除了110㎡的户型稍微差一点,其他没有硬伤,对于刚需来说可以考虑。

    洋房户型118㎡也不错,三面宽朝南,精装均价13300,150-160万在其他区域也就能买个高层,性价比还是蛮高的。
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  • 三少爷的笔 2019-09-17 09:19

    双湖莲花街三大佬目前全部开盘,哪个是你的菜?(正商、美的、金辉)

    遥想15年的时候去看一个吹嘘的项目,金玺总部港。从裕华满园过了四环,四环外的凄凉开着车只能听到自己的轰鸣声,当时的产业用地做成类住宅的金玺总部港显得极为奇葩,4000的单价也是瑟瑟发抖,就是到了现如今,菜七千多的价格,不过区域的发展迎来了双湖科技城的规划和各种大佬的入驻。

    正商湖西学府项目位居高新区红梅街与川杨路交会处,占地77亩,容积率2.49,总建面约18万方,规划4栋高层,9栋洋房,周边有多所学校及医院,生活配套成熟;又有天健湖、天德湖等六大生态公园环绕。
    规划上正商洋房+高层的高低配设计,这也是业内公认的低容积率下利润最大化的规划,不过因为双湖是个刚需的区域,所以区域内项目的洋房也显得不是那么豪,正商的洋房90多和110的户型区间真的区分不出来豪和不豪的差别,对比之下,同是新城的滨河就不知道档次高到哪里去了,所以从人群定位也就说明了区域的发展动力有多少?(明白乎?)
    正商一贯的作风是销量和回款为上,特别是刚需楼盘,所以价格稍微比周边让利,但是这次因为装配式的成本加成,高层毛坯11500并不显得比隔壁的美的高层精装12500便宜多少,自家装修单方1000的价格也不算过分吧?

    给大家普及个知识:不知道购房者注意到一个细节没有,正商93的三房实际和业内89的三房一样,为何很多三房控制在89?,因为交契税的时候90㎡以下是一个点,90以上就多了点,所以很多小三房就控制在89㎡。而且89和93错的4㎡,在加上公摊等实际使用面积可能只有2㎡的差别,虽看着单价略低,但是总价可能差不多,这种细节大家买房也要注意,凡是90出头的三房(90-95)不是耍流氓就是设计的时候没控制好面积。

    三大佬规划和价格都已出街,哪个才是你的菜,三家各有千秋但是细微的差别还是有的,望各位擦亮眼睛了,建议高层买美的,洋房正商
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  • guhfgvf 2019-07-30 20:22

    买正商湖西学府的有一点要注意。

    这块地拍卖时,带着一个特殊条件。

    该地块应采用装配式建筑技术建设;装配式建筑的单体建筑应采用全装修,装配率不低于50%,同时应满足国家《装配式建筑评价标准》的相关要求。
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    采用装配式建筑有两点:
    第一,成本高,目前所知,成本比正常的建筑方式700-900元/㎡,羊毛出在羊身上。
    第二,有风险,装配式建筑现在处于初期,技术工艺成熟度低,接缝又多,交付后效果如何,要打个问号。
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    正商拍这个地,也不便宜,总价以67260万元摘地,折合楼面价5235元/㎡,溢价率54%。
    再加上装配式建筑,也不知道正商赚不赚钱。
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    项目最大的价值还是东南侧大型金融商务中心“金融岛”,它是郑州市未来的中央科技区(CID),有没有北龙湖金融岛的样子?可惜,这个岛还没啥动静,但周边一圈的天德湖很不错,跑跑步,钓钓鱼,可美。
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    正商还是采用几十年如一日的高低配,规划4栋高层和9栋洋房构成,1#2#4#5#6#8#12#15#为8F洋房,3#为7F洋房,主力户型为118㎡三房;9#10#11#13#为27F高层,主力户型为92㎡和113㎡三房。
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    个人一直认为正商两面宽的113㎡户型,厨房很有问题,小而且细长,很多业主吐槽,但也没见正商咋改进。
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    洋房走了两个极端,12号楼和15号楼是4个单元1T2布局,户型面积为105㎡三室两厅一卫,和特殊户型89㎡两室两厅一卫。如果是有点实力的刚需客户可以看看,毕竟89/105的洋房不多见。
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    1#2#4#5#6#8#12#是偏改善产品,3D1T2布局,户型面积为118㎡三室两厅两卫,和特殊户型114㎡三室两厅两卫,是经典的四叶草户型,三面宽,挺不错的。
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    话说,今年好像没听到多少正商主城区住宅项目的声音,不知道是不是还在主攻商办产品,难道之前强制员工买公寓,还没买完?
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  • 雨霏 3小时前

    正商打响了本地房企优惠的第一枪,紧跟恒大的步伐。要说民生地产呢,就是不来虚的。不过保利更厉害不到10块钱定房,有种白菜价的感觉趁着这波,正商的房子还是可以买的,毕竟交房中规中矩,没啥大的毛病。本地房企在上一波交房中还算可以吧。

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