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  楼市民生

想薅恒大羊毛的,脑壳怕不是坏掉了?

发表时间:2020-02-17  作者:大渔  来源:米宅珠三角

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这几天的恒大打了一套漂亮的组合拳,出尽了风头。

先是2月13日,恒大推出了一个88天锁价购房政策,购房者看中恒大某套房源,只需在“恒房通”平台线上缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》,即可预定房源。


签订网上认购书,用5000元锁定一套房源的客户,享受的权益实在是太多了:

1、5000元抵总房款20000元;

2、推荐他人购房成功,可获得1%的佣金奖励外加10000元奖金,同时5000元返还;

3、锁定的这套房子如果被其他人看中并提前交纳了首付,退还认购金5000,并补偿5000元;

4、5月10日前锁定的这套房如果未成功售出,5000元认购金无条件返还;

5、每推荐一个新的认购客户奖励100元,最多奖励500元。

这一系列奖励条款,让很多人被幸福冲昏了头脑,大喊薅许老板羊毛的机会来了!

许老板的羊毛是那么好薅的吗?

首先,定金5000抵20000房款是开发商常用的套路,不稀奇。

其次,帮恒大卖一套房子佣金1个点加10000,听起来真不少。可实际上,开发商如果启用中介二级分销卖房的话,一套佣金至少3个点起,这么一比,全民营销真是太省钱了。

第三,锁定的这套房子被其他人先买了,补偿5000,不少人就是奔着这个空手套白狼来的。

但实际上,售楼处的房源一旦被锁定,就不会再放出销售,除非楼盘大卖一房难求,想赚这5000块,难度相当不低。

最后,5月10日前,如果这套房子别人没买,你也没买,5000元退给你。

听起来钱能退,不错哦!可是,如果钱不退,你会下定吗?大部分人是奔着薅羊毛来的,不是奔着买房来的。而且,这5000元被恒大拿去零利息周转了88天哦。

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2月16日,恒大集团副总裁刘雪飞在发布会上宣布,自2月13日“网上购房”以来,各项销售数据呈现爆发式增长,客户认购房屋47540套。

我算了一下,47540套,每套认购金5000元,总认购金达到2.377亿元,免息使用三个月。

恒大目前的发债成本是多少呢?

1月16日-21日,恒大与瑞信、美银证券、法国巴黎银行、建银国际及瑞银等订立购买协议,恒大将发行四笔共计60亿美元的优先票据,分别于2022、2023和2024年到期,利率水平在11.5%-12%。

 也就是说,恒大近期的举债成本是12%。

2.377亿元的认购金,按12个点的利率,年息2852万,88天的利息成本为687万元。

当然,687万对于恒大来说是九牛一毛,但苍蝇腿也是肉,免费的钱不用白不用。

更何况,恒大这场声势浩大的鲇鱼行动,认购只是开胃菜,真正的好戏在后头。

16号下午,许家印签发的特大优惠红头文件就在网上流传的漫山漫谷。


2020年2月18日到2月29日,全国恒大各在售楼盘住宅(含公寓及写字楼)可享受75折优惠。

在晃瞎眼的75折基础上,恒大还叠加了一系列眼花缭乱的优惠,一次性付款93折,单栋楼去化率80%以上,再享受额外97折等等,据说最低可以达到64折。

这种跳楼式打折如果是卖保健品卖神油我信,如果是卖房子那就太不可思议了。

据恒大公布的2019年上半年财报显示,上半年营收2269.8亿,净利润270.6亿,利润率11.9%。


恒大辛苦一年,拼死拼活赚到12%的利润,许老板大笔一挥,让利25%,净亏13%。

而且,13%是起步亏哦,最低64折的房源一套亏损24%。

帐算到这里,有点不对劲了,许老板是卖房子的,不是做慈善的,再说,做慈善做到这个份上,神仙也扛不住啊。

再往前划拉划拉,我们终于发现,原来恒大是全国最热爱打折的开发商,没有之一。

从16年开始,打折力度从9折到88折,到87折,到82折,再到78折,折扣层出不穷,力度没有最大,只有更大。





恒大每次打折的套路都很类似,一是先放出一个亮瞎眼的折扣,二是叠加一大堆优惠,三是无理由退房。

认真比对一下,会发现这次的打折活动毫无新义,是恒大多年来打折套路的翻版,可谓一招鲜吃遍天。不过这次恒大旧瓶装新酒,又大获成功,得益于四点:

一是折扣降至新低,变成了75折;

二是疫情期间提前启动抢跑,赚足了关注度;

三是新增了剧情,提前做了一个5000元锁定的热身活动,让过程变的一波三折,更加好看了;

四是花巨资做了一大波推广造势。

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最关键的问题来了,房地产行业15个点的平均利润率,恒大为什么动不动就敢打七折八折?

原因在于恒大的项目布局。

恒大在全国1200多个项目,绝大多数位于三四线城市。恒大和碧桂园类似,都热衷于在三四线跑马圈地,采取农村包围城市的策略。

这侧面反应了恒大的发展战略,重三四线轻一二线。

一二线拿地成本高利润低,基本不用担心赔钱,有利于提升品牌美誉度;

而在三四线,尤其是三四线的郊区拿地,低成本,高利润,同时也伴随着高风险。

三四线对项目运作能力和运转周期要求很高,如果踩准时间节点,项目宣传到位,一个项目就能赚取巨额利润;如果选址不当,或者时机选错,就会泥潭深陷,一个项目卖上五年八年仍有大量库存。

此外,三四线项目备案价弹性空间很大。尤其是三四线郊区缺乏对标项目的楼盘,定价随意性很大,只需前期申报一个比较高的备案价,等政府审批下来之后,就能做到进可攻退可守,有很大的折扣和让利空间。

恒大很多三四线的楼盘,正常的到访折扣就很吓人,备案价10000的房子,各种折上折后8000多甚至更低就可以卖给你。

等到恒大全国统一搞活动时,各售楼处就收回平时的活动折扣,统一按总部定的折扣来走,一样都是打折卖房,而且还有总部统一的推广宣传和背书。

看到这里,如果还有不甘心一定要薅恒大羊毛的,说我不买三四线的房子,我买一二线的。一线的房子那可是明码实价,备案价有政府压着不能高报,售楼处平时也不能瞎打折。

那你真又想多了,恒大轻一线可不是说着玩的,北京只有一个恒大华府有尾盘在售,总价3000万;深圳没有恒大在售住宅,只有个别公寓;上海没有恒大在售楼盘。

如果你还不甘心,说还有好多二线城市呢,对不起,在恒房通公示的《无理由退房协议书》中,还有一行蝇头小字藏在最下方,用放大镜可以看到:部分楼盘不参与优惠。


所以,想薅许老板羊毛,想用七五折买走一套一二线好房子的人,脑壳怕不是坏掉了?

最后,我也要给恒大说句公道话。

虽然恒大的打折活动已延续多年,各种折上折也不新鲜。但是,这次七五折确实是历史最低折扣了,如果备案价不变,比之前最低78折再让3个点,确实是很大的优惠了。

恒大全国这么多楼盘,尤其是三四线的刚需,认真淘一淘,还是有值得买的房子的。

比如恒大在深圳惟一在售的公寓,恒大时尚慧谷也参加了这个活动。这个盘位于龙华,本身单价不高只有3万,一次性75价,只有2万2,让利幅度非常之大,据我所知道的,恒大自己内部员工都有多人认购。

2019年,恒大全年销售额6010.6亿,2020年的任务额是6500亿。

今年1月份,恒大实现销售额405.5亿,和6500亿的年任务额比只完成了1/16。2月份又遇到突发疫情,恒大股票一路下滑。

对恒大来说,提前高调抢跑,不仅是为了奋力完成全年销售任务,更是因为恒大这样的企业高度依赖高周转率和现金流,等不起也拖不起的恒大,必须提前出击。

目前来看,恒大这次活动还是挺成功的,在房企一片静默的特殊时期,恒大打响了第一枪。

虽然摊薄了利润,但赚足了眼球,拉升了股价,清掉了一批三四线的房子,赢得了时间和现金流,可谓一举四得。


就这次许老板的反应速度和魄力,我继续看好恒大。

(完)

责任编辑:张萌萌

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