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厚德载物 房产评论师

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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 中海北龙湖储备地块 17小时前
    中海北龙湖的第二个项目。
    郑政东出(2019)13号位于龙湖外环北路南、龙津路东,108.661亩,容积率2.5,建筑密度25%,建筑高度60米,绿地率35%,经过1小时15分钟的激烈角逐,26.7亿元,折合楼面价14743元/平米,地块指标要求房屋成本指导价23000每平,综合房价最高限价32000每平,预计以小高层为主,户型应该会控制在110-160平之间。
    该地块位于北龙湖西北部,靠近中州大道和三全路,地铁4号线和6号线的交汇处,地铁4号线预计2020年底开通,交通比较便利。
    地块方正,周边无不良因素影响,南侧为在建的清华附中,但清华附中为公立学校,划片范围目前未知,北侧为魏河,往南距离龙湖湿地公园及龙湖的大面积水域更近,生态环境不错。
    劣势:龙湖北岸容积率普遍在2.5左右,以小高层为主,周边分布着不少的安置房,部分路网还未修通,小范围区域本身素质及大环境不如南岸纯粹及豪气。
    从2011年龙湖开启土拍,目前2020年南岸土拍已经基本上接近尾声,终将开启龙湖北时代,这也是继鲁能公馆之后龙湖北岸的第二个住宅项目,后续还将有更多的地块开拍。中海在郑州布局项目不少,但维权也不少,尤以中海九号公馆出名,品质让人堪忧,且行且珍惜吧!
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 名门西岗 1天前
    一再搁浅的西岗城中村改造项目,终于迎来首次土拍。
    郑政出(2020)1号地块位于北岗路南、支八路西,43.32亩,容积率4.0,楼面价3698元/平米,郑政出(2020)2号地块位于西岗路南、湖西路西,25.02亩,容积率4.2,楼面价3583元/平米,郑政出(2020)3号地块位于湖西路西、北岗路南,66.64亩,容积率4.2,楼面价3576元/平米,其中1号地为安置房和商品房混合地块,2号和3号为商品房地块,均被郑州名兴置业有限公司底价摘得,该公司2014年签约西岗项目,实际控股人已经由名门变为碧桂园。
    西岗处于新老城区的交界处,距离中原老城区较近,既可以享受新区带来的环境又可以享受老城区带来的成熟配套,周边有西三环、建设西路以及地铁1号线西流湖站,交通比较便利。
    东侧为西流湖公园,生态环境比较好。
    距离碧桂园西湖仅一路之隔,同为大体量楼盘,后期连为一体开发的可能性还是很大的,容积率4.0,虽然定位改善,但最后还是改变不了改善中自带刚需的宿命,老城区自然外溢客户是一大群体,2020年对于各大开发商绝对是充满挑战的一年,只要价格合适,这个位置还是可以果断上车的。
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    名门西岗
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 华发储备地块 2020-02-13 17:44
    华发地块位于经南十三路以南、经南十四路以北、经开第十七大街以东,115.75亩,容积率2.5,建筑高度100米,折合楼面价7651元/平米,这是华发进驻中原的首个地块,华发集团成立于1992年,始创于1980年,与珠海经济特区同龄,是珠海两家龙头国企之一,也是珠海最大的综合型企业集团和全国知名的领先企业,业务布局全国各地以及旧金山、特拉维夫等地,企业实力相当雄厚。
    项目位于滨河国际新城核心区的南部位置,周边有绿城明月滨河、金辉滨河云著、青风公园等,周边有在建的地铁3号线以及规划的地铁11号线,交通方便,地块方正,预计2020年下半年入市,刚需偏改善加上高低配的概率会大一点。
    滨河因其独特的地理位置以及独特的规划,一度有着第二个北龙湖的称号,目前在售楼盘较多,体量较大,而且多以改善为主,各项目之间的竞争还是很激烈的,但目前已交房项目较少,大多数的生活配套还是比较匮乏的,但整体区域比较纯粹,未来还是值得期待的,不过刚需谨慎考虑。
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    华发储备地块
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 山顶枣庄储备项目 2020-02-11 21:29
    2020年蓄势待发的未来金水天奕,属枣庄城中村改造项目,已圈地多年,但未有任何进展,不知在变幻莫测的2020年,作为原未来地产移主之后的第一个项目能否成功入市。
    最大优点胜在位置完美,三环内东风路一带已数年无新盘,尤其是住宅资源已严重匮乏,周边东风路、中州大道、经三路加上已富有历史使命的地铁8号线,交通是条条大路通罗马,商业资源方面:经三路东风路一带完全可以满足日常需要,再远点为易初莲花以及农业路东明路附近规划的大量商业综合体,学校方面:中州大道丰产路的丰产路小学还有内部规划的枣庄小学,枣庄小学预计2020年招生,还有最重要的一点,临近东风渠,东风渠“北三环_中州大道”段对于市区内的水资源来说景观和水域都是数一数二的。
    最大的劣势还是城中村改造项目的通病,容积率高,开发商品牌一般,入市时间遥遥无期,未来仍是前途未仆。
    总之三环内不可多得的新盘,开发商跟申泰中原印象差不多,作为进入郑州市场唯一的新盘,能否一炮打响就看后期的品质和操盘能力了,但有一点可以确定,位置太重要了,只要价格合适,还是不愁卖的。
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    山顶枣庄储备项目
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 龙湖·景粼玖序 2020-02-08 16:35
    高新区网红盘非龙湖景粼玖序莫属。

    “景粼系”产品为龙湖第四代洋房产品,地处高新老城区,总占地105亩,容积率2.99,整个地块分东西两部分,西侧规划1栋小高层、3栋高层和12栋洋房,东侧为两栋冠寓产品和一栋幼儿园,主打改善型住宅,目前处于前期咨询阶段。首期开售为3#、4#、9#洋房产品,户型面积为130-160平,一梯一户,其中3#和4#标准面积为132平,9#标准面积为143平,高层面积为89平、112平、125平。

    鉴于目前高新区整个区域的发展状况,高新区分为高新老城和高新新城两个板块,高新新城即为现在的双湖科技城,因其全新的规划及各大开发商的进驻,这里未来将成为高新区地缘改善客户的首选地,但每一个新区的发展都是需要漫长的时间周期的,这也是高新新城的弊端,众观高新老城,虽然各种配套资源都聚集于此,到目前所售楼盘均以高层为主,洋房的存储量几乎为零,所以龙湖携气高端景粼系洋房产品入驻高新区,自然备受关注。

    亮点:高新老城的位置和教育。
    科学大道规划的地铁8号线和已经通车的1号线,而教育本身就是高新区的王牌,目前已经形成了集幼儿园、小学、初中、高中和大学为核心的一站式教育体系。
    龙湖物业:武汉疫情爆发,一场没有硝烟的战争打响,各个小区的物业也是各显神通,成为维护我们老百姓身心健康的最后一道防线,高品质的物业服务再次不言而喻,也再次印证了“买房一阵子,物业一辈子”的道理,而龙湖物业更是首屈一指,连续10年服务满意度调查在90%以上。
    劣势:确实是处于高新主城区的核心区域,净地开发,不牵扯安置房,但实地考察后会发现,周边现状环境不是特别理想,甚至有种大打折扣的感觉,东北侧为安置房,东侧为大面积的产业园,周边生态环境基本无,品质楼盘全靠龙湖来支撑。
    房子没有好处之分,适合自己的才是最好的,在2020年大环境笼罩下,上车主要还是看价格了。
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    龙湖·景粼玖序龙湖·景粼玖序
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 恒大刁沟棚户区改造储备项目 2020-02-08 14:21
    1月15日土拍,郑政出(2019)92号,位于雪松路东、高铁北路南,被恒大子公司摘得,该地块为常西湖新区刁沟改造项目用地,占地94.72亩,容积率2.0,这是继恒大2019年初摘得安置房地块后首次竞得商品房用地,也标志着恒大刁沟项目正式启动。
    刁沟整个项目可供开发的面积约526亩,整体容积率在2.0-3.5,大致位置在陇海路西侧,临近西四环,首拍地块临近常庄水库,北侧为住宅项目及紧邻常庄水库的商业配套,周边被大面积的绿地环绕,生态环境比较好,加上容积率只有2.0,算是整个刁沟项目位置较好的地块,主打改善住宅。
    临近淮河路、雪松路以及周边的西四环和陇海高架,周边在建的有地铁14号线莲湖站,未来交通出行方便,不会出现像别的新区无公共出行的尴尬局面,周边在售的住宅项目有世茂振兴璀璨熙湖和融信望湖宸院,后期居住氛围还是有的。
    常西湖新区的热度随着运动会的召开达到了顶点,相比其他新区来说目前各种配套都是落地最早、最快、最彻底的一个新区,这里现在也是西区改善人民和刚需一族热衷的购房区域,受疫情影响,最快的开盘节点估计也要到下半年了,恒大的品质和价格各有利弊,可以持续关注。
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    恒大刁沟棚户区改造储备项目恒大刁沟棚户区改造储备项目
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 富力建业尚悦居 2020-01-13 14:38
    808公顷首块商品房地块位于京水路东、滨河路北,容积率1.5,占地面积180亩,建筑高度25/35米,紧邻贾鲁河,规划8-11层改善性洋房和小高层,户型面积为99-110平三房、130-140平四房、140平三房,新中式风格,跟尚悦居类似,同样是临河而居,北靠索须河,南靠贾鲁河,东临中州大道,西侧为规划大面积绿地,周边规划有迎宾大道、祥云大道等,其中迎宾大道连接杨金片区直通北龙湖,预计2020年8月份建成通车,区域规划有地铁13号线和6号线,看未来交通还是比较方便的。低密度加上跟市区的距离以及生态环境将成为后期宣传的几大卖点。
    规划总是很美好的但?现实确是很残酷的,整个花园口目前处于开荒阶段,路网还需完善,各种配套设施都比较滞后,贾鲁河南侧为马头岗机场,虽没有杨金片区那样直接受影响,但这个区域的噪音影响是不可避免的,连霍高速—北四环的中州大道两侧完全是两个不同的景象,所以虽非远郊,但发展起来还是需要很长的周期的。
    富力开发的五龙新城及尚悦居均已被拉下神坛,维权是一波又一波,开发商的态度也让人看清了一切,希望808公顷的低密大盘不再是一场“吹嘘”。
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    富力建业尚悦居
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 天伦绿城桂语兰庭 2020-01-10 14:42
    重组后的绿城又一代建项目即将入市—天伦绿城桂语兰庭。
    天伦负责出地,杭州绿城原班人马打造,占地45亩,容积率1.7,规划7栋11层小高层和2栋18层小高层,板式楼设计,户型全为南北通透,面积120平起步,130平为主力户型,为绿城2.5代高层产品,大面积双层的LOW-e玻璃,设计感超强,外立面为干挂石材,定位纯改善,首开3号楼,目前正在认筹阶段,精装交付,预计均价23000左右。
    与天伦风华苑同属于科教园区的任庄改造项目,少了机场、编组站、污水处理厂几大不利因素,加上容积率低,城中村改造项目少等特点,整体具备改善基因,鸿园率先进入开荒,目前已有瀚海尔湾、泰禾东府大院、天伦等项目。
    目前周边路网暂未修通,未来规划有鸿宝路、杨金路、明理路、东四环等,后期博学路、鸿苑路、明理路将与龙子湖打通实现无缝对接,地铁规划有20号线和1号线北延。
    商业配套暂无,后期规划有2万方集中商业,将引入丹尼斯。
    规划的学校目前已在建,预计明年秋季将投入使用,小学已确定为优胜路小学,中学待定。
    稍微有点规模的医疗配套暂无。
    生态环境主要依托西侧的贾鲁河湿地公园,目前治理已初见成效,后期将成为人们休闲度假的好去处。
    未来可期,但现状丝毫看不出任何改善的基因,整个区域还处于待开发或正开发的区域,各种配套都是比较欠缺的,所以刚需远离,改善可以关注。
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    天伦绿城桂语兰庭
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 碧桂园天麓 2020-01-02 16:14
    同一个碧桂园,同一款营销中心,碧桂园天麓营销体验中心及样板间于12月21日正式对外开放,位于国基路与杨君路交叉口向北50米路东,国基路花园路-中州大道段已数年无新盘,说实话这个具有碧桂园特色的营销中心居然有种焕然一新的感觉。
    项目总占地282亩,以花园路为中心,分为东西地块,花园路西为主战场,西侧现在商品房地块未摘地,主要进行的是安置房的建设,后期规划住宅77万方,商业约23万方,将建成集购物、休闲、居住于一体的城市综合体,与周边的瀚海思念城、美景美境形成国基路新的商圈。
    地块狭长、高压线、容积率高,周边皆为房龄较长的商品房,后期居住舒适度一般,但以上这些不利因素皆被项目得天独厚优越的地理位置所覆盖,真正的与北龙湖一路之隔,门口在建的地铁4号线预计2020年年底前通车,已通车运营的2号线,双地铁,真正的地铁盘。
    花园路西侧的农科路小学 国基路校区明年秋季即将投入使用,该学校虽曾为柳林镇级别学校,但现在为农科路小学直属管理,对于周边学校比较匮乏的区域,也算是一大福利。
    目前在售的为花园路东侧住宅及公寓项目,精装交付,新风系统、地暖、指纹密码锁、钢木装甲门,厨卫皆为国内外一线品牌,花园路西侧地块预计2020年将会陆续面市。
    任何房子都是有它固定弊端的,就像天麓位置好,但容积率高,配套虽有,但也都是一般的配套,开发商虽为大品牌,但近几年因为维权事件多,好像也不是那么值得期待,所以按需选择,没有100分的房子,直观上一套房子可以达70分就差不多了,遵循可租、可住、可售的原则,在预算充足的前提下,还是可以上车的。
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    碧桂园天麓碧桂园天麓碧桂园天麓
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 名门西岗 2020-01-02 15:49
    郑政出〔2020〕1号(网)地块位于北岗路南、支八路西,住宅用地,约43.32亩,容积率4.0。起始价42717万元,熔断价64117万元,起始地价986万元/亩,起始楼面价3698元/㎡。
    郑政出〔2020〕2号(网)地块位于西岗路南、湖西路西,住宅用地,约25.04亩,容积率大于4.2。起始价25122万元,熔断价37722万元,起始地价1003万元/亩,起始楼面价3583元/㎡。
    郑政出〔2020〕3号(网)地块位于湖西路西、北岗路南,住宅用地,约66.64亩,容积率4.2。起始价66717万元,熔断价100117万元,起始地价1001万元/亩,起始楼面价3576元/㎡。
    以上三个地块均为常西湖新区西岗城中村改造用地,2020年即将挂牌出让。
    常西湖新区是中原区向西自然延伸区域,因为民族运动会,各种配套都是弯道超车,地铁更是加塞抢先施工,目前已经开通的有地铁1号线和14号线,规划的有已批复的地铁6号线及10号线(2020年底前投入运营),一个片区规划4条地铁线路,这是任何一个新区都无法媲美的,与中原区仅一条西三环之隔,基本上算是无缝对接,所以虽然起步较晚,交通配套方面的优势还是很大的。这里现在已经是西区生态宜居项目最为集中的区域,恒大、永威、融侨、金科、裕华、世茂、碧桂园、华瑞等都布局有项目。
    而西岗项目也是正占据常西湖的核心区域,位于西三环和建设路的西北角,占地较大,临近西流湖公园和地铁1号线,生态环境和交通位置都十分优越。
    搁浅多年的西岗项目,究竟花落谁家,即将揭晓答案。
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    名门西岗
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