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阿狸 房产评论师

  • 房产评论师
    阿狸 点评 名门橙邦 2020-02-12 17:28
    在郑州购房人群中一直流传这么一句话“休想骗我出三环”,大家不愿意出三环的原因是,三环内的配套设置齐全,周边商场、医院、学校、公园等公共配套应有尽有,生活便利性是无法比拟的。
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    但随着城市框架越来越大,三环内土地越来越稀缺,项目就变的更加稀缺。再有就是即使近郊房价调整,但环内价格都是最坚挺的。北环、南环的价格也有一定差距,即使很多人想要留在北环内,可是很大一部分被北三环的价格挡出去了。
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    这样很多人把目光投入到南边,南区的环内的成熟大盘也不多了,像去年4月份开盘的名门·城邦,开盘尽销10亿元,也是交出了一份不错的试卷。名门·城邦周边环境较为便利,地铁(5/7/14)号线都在1公里范围内,长江路、航海路上BRT及公交线路,京广快速路、陇海快速路快速通道;项目距离二七万达在1公里左右的距离,售楼部门前的世纪联华、丹尼斯百货等满足日常生活需求。周边学校资源也基本上能满足孩子的一站式需求。
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    整个名门·城邦规划体量约240万方,集超高层/高层住宅、社区配套商业、写字楼、公寓等城市配套,自带30万方的集中商业,如果真的运营成功,也是对项目的提升。一期在4月份开盘后,按原计划2019年二期项目会在10月份开盘,因为管控、工期等原因一直拖至年底才开盘。
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    但二期开盘地块分别为F地块和B地块,相比1期,二期产品在位置上更有优势,距离地铁更近,日后出行更为方便些。其中F地块临近大学路,地铁(7号线)B地块临近航海路,地铁5号线(已运营)郑州第二人民医院站和京广南路站。北侧是煤炭干休所,7层洋房,视野也更开阔,旁边的社区也都比较成熟。
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    名门城邦二期在户型上做了升级,产品面积约40-154m2,40-76m2一房、两房设计,三房是96.58m2,是二期主力户型。户型方正,南北通透,三面宽朝南,户型层高2.9米,增加了飘窗设计。
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    123m2的三室两厅两卫,动静分离,三面宽朝南,餐客一体,次卧飘窗设计,独立卫生间客厅大落地窗设计。
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    目前在售价格15500元/m2左右,价格上还算适中,只是名门一直资金短缺,一直游走在资金链断裂的边缘,名门翠园又延期交房。名门·紫园也是维权不断,总之是屋漏偏逢连夜雨。
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    名门橙邦名门橙邦名门橙邦
  • 房产评论师
    阿狸 点评 恒大城 2020-02-12 14:19
    郑州恒大城,位于郑州市高新区西三环北延与三全路交会处西约500米,城改项目,当年项目立项开工建设时候,与新合鑫合作的发布会,算是拉开正式序幕。
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    还记得一期开盘,闺蜜和她的同事们,稀里糊涂被拉去一人定了一套,一次到访,瞬间就交了认筹金。交完认筹金三人还是蒙圈状态。中途虽有反悔,但也挡不住开盘当天去看一下,那个电话狂轰乱炸,生怕选不到房子,交房时候也是内容一万个……
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    整个恒大城总规划为五期,一期占地60亩,建面19.4万方,共计7栋高层;二期占地61.82亩,建面约12.78万平米,规划为4栋高层,共923套,3栋洋房,共132套,三期由9栋高层组成,内部规划了3所幼儿园+2所小学(郑大实验小学)+1所中学(复旦中学托管)+三甲医院+600平体育用地,每期内部规划会所,周边还包含华师附小,枫杨外国语中学等教育资源,周边教育配套较丰富;
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    恒大城三期的产品还是以88-143m2产品为主,81m2的两房,119-125m2的三房,143m2四房,120m2房源占有主力,依然精装交付。但随着高新区竞争激烈,三期在市场上的声音不大,加上近期开盘的正弘及东原二期以及钱隆城项目,都是对客户的分流;
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    再有就是三期北侧有一个其他公用设施用地,性质是废品收集点或者机动车停车场或者变电室,而且周边有东史马、葛寨及关庄安置房,居住环境差,而且最重要的是一期交房因绿化、装修、天然气等遗留问题
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    恒大城
  • 房产评论师
    阿狸 点评 佳兆业悦峰 2020-02-11 20:11
    佳兆业悦峰这是佳兆业进驻郑州的第一个项目,和其他外来房企一样,没能在郑州市区拿到一块土地,也只能在近郊拿地。但佳兆业拿这块地,到后来的市场坏境,也挺让头疼的。地价太高,成本增加,可销售价格上,未必能实现收益,也就造成了整个小区只能高低配,要不就得赔钱了。
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    佳兆业悦峰项目位于中兴路与文化路交叉口西南角,项目总占地约7万方(约104亩),总建面约20万方,共分两期开发,分为两个地块12#、14#地块。一期容积率为2.49,二期容积率为1.99。一期高层已经售罄,部分洋房在售,目前主要推售的为二期,二期总占地约3.3万方,总建面约8.4万方,容积率一期约2.49/二期约1.99,绿化率一期约42%/二期约38%,车位配比约为1:1.19;二期规划有8栋小高层,高层建面约99-165㎡,除了3号楼是15层,8号楼是16层,其他均为17层的小高层。除了5号楼是2梯3户的,其他均是1梯1户的小高层,二期总共规划了464户,新亚洲的建筑风格,中式园林,全灌木移植设计。
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    整个小区打造智能化小区,车牌自动识别、智能一卡通、单元人脸识别、智能电梯控制系统。重点区域WIFI覆盖,地下车库智能迎宾灯,红环线安防,电子巡更,视频监控等保安系统。在细节上公共走廊感应灯,入户挂钩设计,嵌入式消防栓,全精装大堂、电梯厅、地下车库,一键呼叫,一键断电、火灾自动报警等室内设计。
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    二期舒适度非常高,小高层一梯一户的设计,户型方正,南北通透,格局也比较考究,动静分离,双层Low-e中空玻璃,海贝斯指纹密码锁,新风系统设计。
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    目前在售价格在7900左右,价格还算适中把,地价在那放着,对比周边竞品还是有一定优势。
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    佳兆业悦峰佳兆业悦峰
  • 房产评论师
    阿狸 点评 金水世纪城 2020-02-11 18:53
    金水世纪城属于中原区的城改项目,地块属于南陈伍寨,小开发商,有勇气撼动城改项目。把郑州的城改想的太简单了。安置房建设+村民过度费,不是所有企业都能动城改这块蛋糕的。就像临近的北陈伍寨,早在2000年左右就被河南豪德天下置业纳入囊中,可至今,还是一地鸡毛,这应该是郑州市最失败的城改项目,但金水世纪城能交房,也算是胜利。
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    金水世纪城项目位于金水西路与秦岭路交叉口,三环内,项目占地 150亩,总建筑面积60万方,由18栋住宅楼组成。以电厂西路为界限分为东西两块,西地块为安置房,目前已交房,东地块为开发区,共有13栋住宅楼,分为两期开发,一期6栋高层已经全部售罄,并且即将交房。二期产品6栋高层1栋多层。楼栋都是32-34层。 两梯四户、两梯六户,房源面积为81-130平米。
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    整个小区地下两层的停车场,拥有2949个停车位,达到1:1.16的比例,同时设置电动车地下停车层,保证彻底的人车分流。后期物业是正弘物业管理有限公司,物业费1.98元/m2。
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    虽地处三环内,但价格缺是三环外,四环的价格。比临近的项目价格几乎要低1000元/m2左右,但依然也不好过,原因是维权不断,城改项目还牵扯着村民安置维权。而且电厂是几个大烟囱是无法回避的问题,早在三四年前就说搬迁,可依然么有动静,具体啥时候搬迁,不晓得了。
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    二期户型以75-78㎡两房,114-124㎡三房,136-141㎡四房,目前均价约13500元/㎡左右,最低曾经以12500元/m2入市。一份价格一份货,大的意外惊喜应该不会有,户型没啥大的亮点特色。
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    刚需客户,手头预算有限,对位置有要求但对品质要求不那么高,这样的市场情况下,延期的可能性会更大,这个也不介意的情况下,那可以考虑。毕竟最大的优势是三环的位置四环的价格。
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    金水世纪城
  • 房产评论师
    阿狸 点评 建海当代公园阅MOMΛ 2020-02-10 22:42
    当代置业,房企百强,2013年香港上市。专注绿色科技地产,自主研发运营十大绿色科技系统,打造中国绿色科技地产领域标志性品牌——“MOMΛ”,倾注于绿色科技+舒适节能+数字互联的全生命周期产业家园。
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    建海当代公园阅MOMΛ项目位于荥阳市广武路与禹锡南一路交汇处东北角,毗邻植物园,老城区,周边新加坡蒙特梭利幼儿园、龙港路小学(在建)、龙港路中学(规划中)等教育资源丰富。鑫都汇、新城吾悦广场、正上豪布斯卡、建业百货等众多商超汇聚,配套还算成熟。邻地铁10号线植物园站(规划中)。
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    项目占地约5.55万㎡,总建筑面积约18.23万㎡,建筑密度11.91%,容积率2.5,绿化率35%。住宅总建筑面积约13.65万㎡,1340套。车位总数1448个,可售车位为721个。去年年底项目首开,开盘价格在7300元/m2左右,主力户型建面约为89㎡/105㎡/115㎡三房两厅两卫,建面约89㎡三房为主力产品。
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    88m2三室两厅两卫,三开间朝南,双卫设计,双卧飘窗,U型厨房设计;
    106m2三室两厅两卫,三开间朝南,南北通透,主卧带有卫生间衣帽间,双卧飘窗,餐客一体。
    115m2三室两厅两卫,全名户型,南北通透,三开间朝南,餐客一体,主卧套房设计,双卧飘窗设计,卫生间干湿分离,
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    户型确实设计不错,舒适度比较高,但只可惜在荥阳,片区存量大、竞争激烈,价格上想涨幅太多,市场购买量支撑不了。所以也只能像金科、新城一样,只能牺牲以价换量。
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    建海当代公园阅MOMΛ建海当代公园阅MOMΛ建海当代公园阅MOMΛ
  • 房产评论师
    阿狸 点评 融侨城 2020-02-10 21:46
    融侨美域,融侨城后续项目。这个项目算是融侨进驻郑州最早的项目,整个项目位于南龙湖郑新路与龙泊南路交叉口向西1000米,项目位依十七里河南段,南临龙泊南路,西临十七里河,规划中的地铁2号线(延长线)。在南龙湖北边连接市区,离南三环约11公里左右,再向东边为航空港区,
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    这个片区是最为临近市区的区域,也是郑州外溢人口首选的区域,但也是这两年价格浮动最为明显的区域。整个项目临近郑州一中龙湖分校,但为高中部,内部规划有双语幼儿园、1.8万㎡商业和1500㎡会所。项目产品规划有洋房和高层,高层产品首次引入天井、连廊设计,错层户型,5.4米地下挑高空间。总占地面积为38684.68㎡,建筑以26-34层高层为主。结合中式风格建筑,景观采用中式偏现代风格。94㎡-110㎡2梯4户。
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    94m2三室两厅一卫,户型方正,动静分离,餐客一体,三面宽朝南,双阳台设计,主卧带有飘窗;
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    110m2三室两厅两卫,双开间阔绰阳台,主卧带有卫生间,餐客一体,次卧连接北向阳台;
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    但融侨作为外来房企,闽系开发商,维权则是必须的。但融侨进驻的时期似乎一直也都不对,本身项目距离地铁口较远,口碑又一般,在南龙湖竞争下,价格混战,本土开发商、其他外来一线房企,对于融侨多少都没有占到多少便宜,由于融侨位置一般,营销口碑一般,一直以来卖的不愠不火。
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    融侨城融侨城融侨城
  • 房产评论师
    阿狸 点评 万科城 2020-02-10 19:11
    万科城,在高新区已经近7年时间,目前项目已经到了7期,有1万多个家庭的选择。但口碑上也是跌跌撞撞,每每精装交付时,也是万科的维权季。口碑上对比其他城市,是多少有些逊色。
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    整个万科城七期位于高新区科学大道与红松路交会处向北约800米,占地129526.75,住宅容积率3.49,34层,总共20栋,七期共计4364户,建筑面积95-143m2。目前在售价格在12500元/m2左右。
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    整个万科城项目,千亩大盘项目,目前交付的区域,也基本上是高新区生活氛围比较浓郁的区域。依托周边公共配套资源上,万科在整个项目区域内规划有有11所幼儿园、4所小学、2所中学;邻郑州大学,郑州轻工业学院,学院氛围比较浓厚;项目自身的商业氛围也绝对可以满足项目自身及周边小区的生活需要,2万方万科生活广场已成熟使用,4.6万方高新万科广场。
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    但七期靠近双湖科技城,生态环境比较好,湖心岛、天健湖、天德湖、天健湖公园、天德湖公园、须水河滨河公园。但更靠西,户型还是刚需为主,二居78平米、三居95平米、三居125平米、四居143平米,整个装标采用2.0的标准。
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    ?虽然万科城七期,但从目前交付的一期、二期的二手房溢价上还是目前整个高新区最高的,虽然品质上对比其他城市有落差,但物业服务上还是受到客户的认可。对于郑漂、刚需人群,在高新上班的朋友,可以对比考虑一下。
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    万科城万科城万科城万科城万科城
  • 房产评论师
    阿狸 点评 荣盛祝福花语水岸 2020-02-10 17:45
    荣盛祝福花语水岸,这个项目荣盛和祝福合作开发的项目,项目位于高新区农业西路与西四环交会处北500米,整个项目总占地约180亩,总建面积近30万方,业态涵盖住宅,商业,幼儿园等。项目东临西四环辅路,西至红叶路,北接八面神街,南靠银桦街(药厂街);
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    整个项目由12栋高层住宅,2栋独栋商业,一所4000㎡的幼儿园和一所30班的构成。目前在售的是二期的15#、16#楼,89m2、96m2、120m2的三房,均价在12000万/m2左右,几乎和区域内的竞品价格持平,但每周都有特价房源,价格比这个还有更优惠。
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    荣盛作为top20进驻郑州,第一个项目就在高端住宅北龙湖片区,而后在郑也积极寻求新地块,但一直事与愿违,祝福花语水岸则是第二个项目。虽然规划上比不了北龙湖,在城市版图不断扩张下,未来区域位置还算可以。特别是四环高架全线修通后,对周边将会是一个很大的改善左右。
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    项目的特点其实是比较明显的,距离地铁1号线1号线梧桐街站1500米的距离左右,距离另一条过高新的地铁8号线,距离稍远些,再有就是周边工厂、高压线、发电厂等,舒适度暂时不够,而且周边目前整体的公共配套落地项目不多,生活氛围还是比较弱。
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    整个高新区也是竞争激励,旁边的大正分期、低价,旁边的万科,不远的双湖科技城几个项目,金辉、美的、华润、正商,价格战似乎成了标配。也是为了增加竞争力,项目签约省实验集团托管小学。
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    虽然是片区加分项,但片区内竞品激烈,货源也相对比较丰富,对于刚需客户,选择性会更多。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 亚星盛世 2020-02-08 22:36
    亚星,在长江路、嵩山路附近可谓是霸主,放眼望一整片都是亚星。近两年一直在售的亚星金运外滩、亚星盛世。亚星盛世云水居,是亚星盛世其中一个地块项目。亚星盛世建筑面积达500万平方米,其中规划商业面积20余万平方,云水居仅是其中一个地块。
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    亚星在这个片区也是各种居,什么望江居、云水居、双河居,各种居,而长江路以南、南三环以北地块为健康组团,该组团以住宅借助公园、商业等配套资源,打造一个生活居住区;南三环以南,南水北调工程以北地块为生态组团,电梯洋房组合高层形成居住区。
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    整个片区也依托周边丰富的教育资源,华中师范大学附属亚星实验学校,是华中师范大学与亚星置业联合创办及郑州实验外国语中学分校,丰富的教育资源也是项目的一大核心卖点。
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    但亚星可能算是目前片区内,比较佛系的开发商了,占据优越的资源,这几年倒是相当低调。项目不仅不慢的都卖成了现房,还在售。原因很大一部分是体量大,再有就是曾经这个片区是老郑州人印象中的xxx,很多人会比较忌讳,这也是不可避免一个原因。
    但目前整个片区生活氛围已经很成熟了,亚星时代广场,北京华联BHG生活超市(长江路店),丹尼斯百货,淘气堡新天地购物中心,二七万达广场,百姓乐享城,外滩精品农贸生活广场等,基本满足日常的生活需要。
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    而整个亚星盛世云水居目前在售建筑面积约102—178㎡,实景现房 ,在亚星几个组团中间,刚需偏改善,小区内最小的户型在100m2以上。整个社区居住人群更加纯粹些,但户型设计上,102m2的设计成两室两厅一卫,对比其他竞品这个面积区间怎么都是三房两室两卫的设计,毕竟对于购房人群,多一个房间,怎么都比少一个房间未来更便利。

    目前整体均价约13500元/平米。此时买现房比期房的优势也凸显出来,可以立即看到整个小区、户型等具体设施,而且交房装修就能居住,更便利,也更实惠,不用一边还着月供再租着房子住,更节省成本开支。
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    亚星盛世亚星盛世亚星盛世
  • 房产评论师
    阿狸 点评 阳光城丽景公馆 2020-02-08 21:00
    阳光城丽景公馆中原路西三环交叉口东南,西区较早的城改项目,项目也经过移主风波。但今日的阳光城已非往日的阳光城,闽系开发商的代表,而今在郑的项目几乎没有维权的项目。
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    阳光城丽景公馆,东临规划中的洛达路,南邻颖河路,西临西三环,北邻中原路,项目占地约125亩,总建面积约60万方,11栋高层,1所幼儿园(售楼部未来是幼儿园位置),1个集中商业街。项目分为两个地块,首批地块已经售罄。目前在售的北地块,总建筑面积约24万方,容积率5.84,绿化率25.07%,1915户。由6栋高层组成。小区有两个大门,主大门位于幼儿园东侧,紧邻伊河路,次大门位于4#、5#楼之间。
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    阳光城丽景公馆优劣势明显,占据区位上的优势,品牌开发商,缺最后呈现出来的是一地鸡毛。高容积率,舒适度不够,这也是硬伤,但从项目规划前期就知道,城改项目,容积率都不会低。而且开发商又整体对品质没太高追求,搞得一期交房维权,隔三差五的拉白布条,客户不认可,口碑度不高,其实对后期销售也没啥加分作用。2019年整个市场坏境又外加上临近的强势竞品,总体一直不是那么好过。
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    一期精装最高峰卖到16000+,二期价格做了回调,价格在12000-13000元/m2左右,预计交房时间在2021年年底,价格基本上与周边竞品持平。刚需客户,对于区位位置有要求,小区品质要求不是特别高的,可以适当留意一下,但也许前期就做好维权的准备。
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    阳光城丽景公馆阳光城丽景公馆
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