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小顽童 房产评论师

  • 房产评论师
    小顽童 点评 华发储备地块 2020-02-15 11:25
    继华发在滨河以单价1245万元/亩,楼面价7651元/平的低价摘地后,中交地产以低价连得两地块。

    22号地位于经南十二路以北,经开第十八大街以东,总占地约36亩,容积率不超2.5,以单价1254万元/亩的底价成交,楼面价7524元/平。

    23号地位于经南十二路以北,经开第十九大街以西,总占地约38亩,容积率不超2.5,以单价1369万元/亩的成交,略高于底价,楼面价8211元/平。

    首先,个人认为这两块地之前应该和中建有过确切磋商。之前土拍的时候中交就有意参与,只是势头略有不足。再有就是原定2月18日出让的北龙湖12号地以及白沙地块都被迫中止,滨河还是坚持推进。

    这两块地有个劣势就是有很高的公建占比,进而导致成本略高,但如果开发商能优质处理的话,也会变相提高溢价。

    有一个很大的优势就是,两块地出自于同一个开发商,这样就可以统一规划,相互照应,互补互利。相比金地与海马项目,可以达到1?1大于2的效果。
    虽然中间有绿化带作为分割,但经此疫情影响,小而精的社区应该会更受欢迎,大社区相对来说人员更杂,不便管理。

    目前,周边绿地澜庭 康桥悦蓉园 信保春风十里 青风公园等社区基本建成,甚至有的已经交房。小片区还是很成熟,等三年以后,将会更加成熟。

    想想青风公园高层均价16000一平,康桥悦蓉园高层当初均价18000一平的价格,中交的发展空间还是很大的。

    只是,目前滨河市场依旧很冷,中交子公司绿城时隔多年首入郑州的项目也是开盘爆冷。
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    华发储备地块
  • 房产评论师
    小顽童 点评 蓝城玫瑰园 2020-01-14 16:11
    白沙省实验中学东侧的宏升地块再出新产品规划!

    前段时间,华联嘉禾·象湖学府的产品报告流出,并有价格信息透露。

    随后,宏升发出一纸声明:未与任何公司联合开发。

    近日,郑州宏升置业有限公司旗下备案项目:银榕居再次流出。

    产品规划方面,相比之前也有所调整。

    项目位于郑东新区,北临泰来路,南临商鼎路,西临恒通路,东临龙王庙街,地块编号bs23-19-01,用地面积31127.07平方米,约46亩,建筑面积108790.23平方米,绿地率30.1%,规划9栋高层建筑,建筑高度59.75米。

    1#、2#楼全部为118㎡三室两厅两卫,户型方正,三开间朝南;

    3#、4#、5#、6#楼为128㎡和143㎡两种三房户型,户型都很不错,部分边户四开间朝南;

    7#楼全部为98㎡三房户型,三梯六户,连廊设计。

    8#楼有一个单元是118㎡三房,剩余为98㎡小三房。

    目前主要针对省实验中学教职工团购,单价14500元/㎡。

    价位适中,起码比去年蓝城诚园17000元/㎡价格有很大空间。

    如若教职工大批量团购的话,划片省实验中学应该也是板上钉钉。

    只是去年已经通过的地铁8号线一期尚未开建,总让人感觉少些什么。

    紧邻宏升的还有蓝城诚园C地块,不知今年是否开售。另外,再加上郑信路附近的汉德如意府,也算是给本就供应量不大的白沙片区补充下能量。

    据说,蓝城玫瑰园小高层卖的还不错,只是叠墅有很大难度。这又出来一个小劲敌,尚需堤防一下。
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    蓝城玫瑰园蓝城玫瑰园
  • 房产评论师
    小顽童 点评 普罗理想国 2020-01-10 10:39
    在泰辰行的统计数据中,普罗理想国以43.7亿元荣获大郑州备案金额榜首,着实给绿博争气。

    很多人讲,绿博8000/㎡,但最偏远的普罗理想国高层精装修14800元/㎡也是铁铮铮的事实,关键还卖的不错。

    昨天,由zf单位组织的“郑州文创园集中签约暨2020年投资发展推介会”在方特假日酒店进行。随后,流出的现场图片让不少人小高潮一把。

    集中签约11个项目,预计总投资额达144.5亿元。包含四大类:

    总部经济类:
    1、李宁中原总部基地;2、Framestore华中总部基地;3、北京文投中原总部基地;4、中核集团智能科技创新基地;5、中建七局交通公司总部基地;6、厚疆实业总部基地;7、河南省城乡规划设计院总部基地。

    其中,Framestore中国总部基地在1986年创建于伦敦的Framestore,是欧洲最大的视觉特效与电脑动画工作室,曾多次获得奥斯卡最佳视觉特效奖。将打造国家级“文化+科技”产业融合集聚区及“文化+旅游”生态度假区,并设立特效技术公司,实现特效技术本土化落地。

    厚疆的背后就是中牟那个万邦批发市场,算是大河南的重点龙头企业。

    休闲购物类项目:
    吾悦广场,隶属于新城,与万达广场套路相当。

    文旅产业类:
    1、雁翎文商汇,项目将通过引入1950年始于法国、目前全球最大的旅游度假连锁集团clubmed(地中海俱乐部),打造集吃、住、行、游、购、娱30多项活动为一体的沉浸式度假项目。

    2、太阳城电竞中心。

    教育配套类:
    北外K12国际教育产业园项目,投资主体为河南省华树崇德教育科技有限公司。

    不管怎么说,也算是利好绿博,终归不是坏消息。

    只是这个利好期过于长久,遥想2018年3月份,绿博就签了一大堆项目:国际会议会展小镇、国际游艇会、百老汇娱乐中心、开心麻花剧场、婚庆庄园、雁鸣湖国际酒店群、华润电力中西大区总部基地等20个项目。总投资额253亿元。

    近两年时间过去,几乎连动都没动。这就像2016年你买这里房子,置业顾问告诉你2020年你就能坐上8号线一样,望眼欲穿。

    不过,时不时打点鸡血还是有效果的,不然开发商宣传都没有一点心意。

    去年的绿博已经接连刷新价格纪录。甚至有单价7800元/㎡房源出现。虽然今年依旧会竞争惨烈,但这个底大概率破不了。
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    普罗理想国普罗理想国普罗理想国
  • 房产评论师
    小顽童 点评 恒大未来之光 2019-12-30 16:21
    昨天中午,恒大未来之光进行摇号选房。

    包含地和5号院578套、地和6号院689套、人和1号院784套、乐和6号院491套,共计推出小高层、高层24栋,2542套。

    【成交价格】:
    地和5号院:8450元/㎡
    地和6号院:8300元/㎡
    人和1号院:8300元/㎡
    乐和6号院:8100元/㎡

    前外界透露三种去化数据:1.清盘,100%去化;2.去化1500套左右;3.去化2000套左右。

    真实情况,不得而知。估计现在只有开发商营销口、财务口有准确信息。

    但即使是去化1500套左右,也属实牛逼。对于冰封两年多时间的航空港楼市无疑打了一针强心剂。
    不说价格,这个开盘量,放在整个大郑州来说,也是座上王者。

    恒大取得这个成绩,一方面是价格优势,另一方面也离不开分销的帮助。

    恒大未来之光毛坯价格应该在7500元/㎡左右,虽说精装修,依恒大尿性,500——800元/㎡足矣。

    这几块地楼面价都在2000-3000元/㎡之间,利润空间还是有的。

    前几日,向西约8公里处,清华园溢价五成以上,摘地三块。楼面价在4500元/㎡左右,保守估计起售价9000元/㎡以上。

    相对北港核心区来说,每平有2500元/㎡左右的价格空间。相对南港来说,也有1500元/㎡左右的价格优势。

    不禁让我想起2017年4月30日,开封恒大未来城一次推出2000余套高层和洋房的场景。当天清盘,水分极少。

    当时一朋友也有参与,并为选到合适房源,伤心不已。电询我加3万转让费,是否可以入手,明确告知放弃。当时其还心有不甘,事后看来绝对明智之选。

    个人认为,这个项目不太适合刚需以及短期自住需求者。当然,你家在附近的除外,一平安置房也得大几千元。

    有长期投资想法,看好港区以及领事馆区前景的,购入一套也倒也无妨。毕竟价格不高。只是一定要能耐得住寂寞。

    这个未来有多远?10年?20年?且等得11/13/17三条地铁建成开通、1830亩冯庄文化公园花开之日、领事馆落地生根之时吧。
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 洺悦家园 2019-12-27 09:40
    项目包含两块地,一块约26.6亩,一块约53.4亩。
    规划有13栋18层小高层以及一栋幼儿园,新中式风格。

    两地块均为文创园中部设计城高端人才配建住房,按照规定,此住宅仅销售给在郑州文创园中部设计城已注册企业或其关联企业员工。也就是我们俗称福利房。

    这个项目很早之前就出来了,只是迟迟未正式开售。偏偏现如今这个节骨眼露面,也是个能掐会算的命。

    别人的福利房都是托关系花好处费,这个偏偏很冷淡。整体均价8500元/平,车位8——14万元/个。价格倒是不高,只是今年的绿博竞争过于惨烈,去化艰难。

    包含90㎡三室两厅一卫(南北通透、双飘窗)、132㎡三室两厅两卫(三开间朝南、双阳台、双飘窗)、157㎡四室两厅两卫(四开间朝南、三飘窗、双阳台)等多个户型,整体以大面积为主。

    周边是平安府邸、瑞禾嘉园、朗汇明园、天禧小区等单位团购房,真是扎堆呼应。

    开发商电建地产重组成立于2005年11月,是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一。

    目前在郑州基本确定四个项目,除绿博这个,滨河两个:电建泷悦华庭、电建泷悦华筑,中原区还有一个电建洺悦府(月季公园附近)。

    洺悦是2016年电建地产发布的“澋悦、洺悦、泷悦、泛悦”四大品质产品系列之一,其核心理念是“良品宜居”。

    洺悦府物业采用电建物业,2.72元/平方,交房时间为2022年4月30日。
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    洺悦家园洺悦家园洺悦家园洺悦家园
  • 房产评论师
    小顽童 点评 和昌盛世城邦 2019-12-24 11:16
    两三年前,南港只有两个知名楼盘。

    一个是内购小王子绿地香湖湾,一个是和昌盛世城邦。

    现如今可谓名企云集,建业、招商、永威、瀚海、中建、远洋等纷纷布局于此。

    盛世城邦于2016年入市,最开始首期有A/B/C三个地块,包含小高层、洋房、别墅,小高层起售均价5000元/㎡,洋房起售均价8000元/㎡,且针对部分单位有团购优惠。

    依稀记得2016下半年和昌推出2000余套房源,一抢而空,属实疯狂。

    一方面,小面积低总价受投资客热捧;另一方面,当时的港区热度类比于去年的常西湖。

    三年过去了,项目已销售至四期,小高层精装修均价10000元/㎡。

    目前,一期已经交房,二期即将交房。

    项目周边有轻轨17号线、梅河公园、苑陵故城、园博园等配套,大环境还不错。只是周边生活配套少得可怜,跟北港富士康片区实在无法相比。

    三年之后又三年,不知何时是个头啊。

    和昌以怡丰森林湖而闻名郑州,又因和昌林与城而形象崩塌。盛世城邦的交房标准也是一般,曾一度遭遇维权事件。
    一如既往地面包砖、低品绿化、粗糙施工,估计和昌方已自行放弃,真是不思进取。
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 康桥美庐湾 2019-12-03 10:41
    北龙湖——永威上和院、融创壹号院、金茂府

    绿博——普罗理想国

    白沙——瀚海观象、亚新紫藤公馆

    杨金——泰禾东府大院

    滨河——康桥美庐湾、亚新海棠公馆

    这些楼盘都是作为区域楼盘名片的存在,也是价格扛旗者。

    品质高,价格贵。但也有一个通病:去化慢。

    整体而言,康桥美庐湾卖得还不错。自今年五月底以来,整体去化三分之二,大概还剩下百十套房源。

    相比其他楼盘,销售两年时间,仍有过半房源,着实可圈可点。

    并且价格还在上浮,比首开价高出2000元/㎡左右,目前均价28500元/㎡。

    相比融创壹号院、亚新海棠公馆、瀚海观象等楼盘变相降价的行径,更是显得坚挺。

    与一位购买该楼盘的业主闲聊,问其愿意掏腰包的原因,主要就是喜欢这个独树一帜的设计。确实,SCDA创始人曾仕乾亲自操刀,将其在新加坡、伦敦等地的超前设计理念融入到这个项目中,足够惊艳。

    176㎡、212㎡、235㎡这三个户型,个人更喜欢212㎡的复式。

    整体而言,这个户型兼具大气、舒适、高利用率于一体。

    176㎡户型虽有挑高,但很鸡肋,感觉在为其他两个户型产品做嫁衣。从高往低走的动线让人很不舒服,反衬的平层有些低矮。手头宽裕的话,不如换个户型选择。

    235㎡户型中规中矩一些,融合了这个设计的中庸特质。

    简单算下,212㎡、235㎡两个户型产品总价基本上在600W以上,在滨河这个区域真不算低。

    甚至可以说这些客户也算是北龙湖的准业主层次,譬如正商上境系的小面积段户型,即将出炉的龙湖北岸的小高层产品。
    不过,萝卜白菜,各有所爱。

    很多人讲,这个楼盘距离高铁线路有些近,实地感受下尚可,800米左右。

    只是这个项目的交房时间需要注意下,四年半工期,2023年交房,自住的话需要多加注意这个时间节点以及装修风格的交替变换。
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    康桥美庐湾康桥美庐湾康桥美庐湾
  • 房产评论师
    小顽童 点评 瀚海·观象 2019-12-02 16:17
    众所周知,郑州地产圈两个李W。一个煤老板起家的永威李W,一个卖冷冻食品起家的的瀚海李W。

    永威凭借永威东棠、永威翡翠城、永威上和院等一众精品楼盘傲视郑州地产圈,瀚海依靠瀚海晴宇的炫酷外立面声名大噪。

    很多路人可能不知道瀚海,但一定留意过金水东路东风渠旁的晴宇。因为他的与众不同,因为他的标新立异。

    或许因为厌倦,或许寻求突破。瀚海在两年前选择摒弃王弄极的遗世作品,一改瀚海晴宇、瀚海思念城、瀚海尔湾、瀚海航城的复制粘贴外立面。选定上海古北壹号作为参考,外立面选用进口石材+纯铜,重金模仿。

    售楼部景观示范区以及样板间目前已经开放,部分外立面以及会所雏形实景呈现效果很是不错,能看出来下了血本。

    只是样板间装修风格实在不好恭维,掉价!品牌倒是一个个响当当:

    中央空调采用日本日立;
    新风系统采用美国百朗;
    水龙头以及花洒采用德国当代 ;
    马桶和浴缸采用德国唯宝;
    烤箱采用美诺 ;
    厨房烟机采用博世 。

    对外宣称精装标准8000-10000元/㎡,实际打个五折吧。这也正常,谁让房子降价了呢。目前整体均价23000元/㎡,相比之前28000元/㎡,下探5000。

    不得不承认,开发商也在割肉。一方面行情下行,一方面备案价过低。

    不过,针对之前以28000元/㎡定过房的客户,瀚海观象会给他们退补差价,还算小小弥补一下。
    其实这块地背后付出的土地成本相当之高,绝不是表面那样。想想2016年的亚新紫藤公馆土地价格,便略知一二。


    如果开发商能像宣传所讲,不惜重金匠心打造,对于东区改善人群来说不失为一个好选择。

    只是,这个价格释放出来后,紫藤公馆很是头疼。本就难卖,这下压力更大。

    长远来看,这个项目的位置和建标都优于紫藤。本想着观象会以28000元/㎡的价格火速救场,没想到反被插了一刀。

    遥想当年,瀚海晴宇180㎡户型内购价14500起,开盘均价17000;230㎡户型内购价15300起,开盘均价18000;320㎡户型内购价17800起,开盘均价21000。

    恍如隔日,唏嘘不已。
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    瀚海·观象
  • 房产评论师
    小顽童 点评 永威上和府 2019-11-15 17:28
    在郑州地产圈里,永威是很善于讲故事的。

    譬如李老板不满意绿城的房子,自己修复;对项目样板间不满意,砸掉重装;不满意景观绿化,撤掉重新铺装等等。

    亦真亦假,亦得亦失!似乎永威尝到了甜头,不遗余力。

    很多人都知道,上和府出自李玮珉、庄镇光、孙虎三位大师之手。
    但当置业顾问脱口告诉我景观示范区的石材是庄镇光带着人在山里采了一年时间,听得我顿时头有点蒙。

    还有示范区的16棵丛生乌桕,是永威团队花费8个月时间,跨越多省,徒步约20公里,耗时5小时,终于找到!这帮人估计是在外面游山玩水累了,也想回家妻儿团圆以下,然后把8个月前联系好的苗圃基地向领导作出汇报。

    言归正传,目前项目主推精装小高层,均价12000元/㎡,还可以首付分期。

    标配中央空调、新风、地暖、净水器、智能马桶等。

    实地看完之后,产品也着实不赖。虽然是远郊项目,但度假养老需求的话,这个价格还可以接受。人家耗费巨工,辛苦对出来的缝,也值当多花200块钱。

    整体占地约1150亩,保留林地500亩,建设用地约650亩。三期开发,规划产品包含类独栋、双拼、联排、叠墅、洋房和小高层。

    只是面积都有些偏大,包含160㎡、190㎡、330㎡三种平层户型,还有251㎡、430㎡两种复式户型产品。

    真是压力山大呀,替他们捉急!即使名声大噪的普罗理想国,还保留了一半的叠墅至今不敢开售。想提高逼格,整点别墅产品即可,小高层面积这么大,么法弄啊!
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    永威上和府永威上和府
  • 房产评论师
    小顽童 点评 金地名悦(金地名悦轩) 2019-11-15 14:06
    11月13日,经开国际物流园区拍出两块住宅用地。

    20号地,35.8亩,由路劲摘得,容积率3.5,每亩单价1001万元/亩,成交楼面价4292元/㎡。

    21号地,82.2亩,由和昌摘地,容积率3.5,每亩单价874万元/亩,成交楼面价3744元/㎡。

    这两块地均位于南区梦湖周边,与前段摘地的星联、英地、保利位属同一片区。

    如果这几个盘能同时期启动的话,大概率能形成联动之势,将片区抄个小热。

    但又似乎不太现实,估计大部分会用作储备项目,短期很难启动,毕竟北区三剑客还处于水深火热之中。

    前些天,闲来无事,探盘金地名悦:

    金地名悦以双11名义,搞了个88折活动,均价10000左右。大户型偏低,小户型偏高点。

    这已经是其第二次大规模降价。

    首开均价12700元/㎡,精装修;
    精装改毛坯,均价11000元/㎡;
    片区价格战,均价10000元/㎡。

    精装改毛坯,倒是好事,毕竟金地铂悦精装对购房者造成的阴影还没有散去。

    金地这个地块很是规整,纯高层设计,包含89㎡三房、117㎡三房,139㎡四房等多个户型面积。与周边碧桂园峯景、万科溪望重合度较大,只是金地的户型有点差。

    目前,前面23层的高层已经售完,在售34层的高层楼栋。整体还有一半以上的房源在售,销售难度较大。

    加上等朋友的缘故,在售楼部等了一个多小时,也没见其他客户到访。

    紧邻售楼部的碧桂园峯景,工程速度很是迅猛,很多楼栋基本成型,看来SSGF建造工艺很是有效。

    临走的时候,下午6点半,顺路转去万科溪望售楼部,经过一条工地临时道路,到达景观示范区。蓦然发现售楼部已是一片漆黑,不知是再次封盘还是作何缘故。

    友情提示:这三个楼盘除了地缘需求外,无论是投资还是自住尽量别碰,不信的话,开车在周边转几天感受一下物流园区的热情。
    (展开全部)
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