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guhfgvf 房产评论师

  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 新田城 15小时前
    ——新田城公园壹号——

    公园壹号,是截止目前新田城推出的最高端的产品系,不知道融创此刻心情是否复杂。
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    相比与洞林湖其他楼盘的白菜式别墅,新田打造的壹号,还是比较上心的。
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    首先足够纯粹。壹號院整个小区占地39亩,容积率只有0.36,只规划了43栋别墅,平均下来一亩一栋别墅,放眼洞林湖甚至郑州市,哪还有这么纯粹的。
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    其次足够阔绰。最小204平的双拼,262平联排,231平独栋,基本都送院送露台,6.9m客厅挑高设计,最高约3.6m,最低约3.3m层高,尺度足足的,不像现在很多项目推崇的小面积微墅,狭小局促。
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    再次景观足够用心。现在很多别墅由于送院太多,忽视了公共空间的园林打造,像恒大、碧桂园的别墅区的园林,几乎除了草坪就是草坪,跟新农村一样。
    新田则打造了樱花巷、玉兰巷、桂花巷,约1000㎡壹號公园,艺术水景、阳光草坪、休闲娱乐区、林下交流区及室外运动区入园等等,景观元素还是挺多的。

    但是,壹号院有一个致命缺陷。

    整个地块属于商办性质,是的,这是一个商墅产品,目前联排售价13000-15000,双拼售价15000-17000,独栋售价17000-19500左右。

    个人感觉太贵了,一般来说,商墅相比住宅别墅要折价很多,但这个价格几乎和正常的住宅别墅价格相等。
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    估计也不好卖,像很多商墅一样,整个组团慢慢磨吧。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 康桥香溪里 1天前
    ——润泓泓公馆——

    开发商润弘集团,开发过开封公园首府、开封九润泓郡、商丘的润弘中堂等,也是一个在地市打转的小房企。
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    润泓泓公馆位于绿博园,距郑开大道仅500米,南面是绿博2号安置区,东边是广惠街,西边是雅居乐项目。

    整的来看,这个位置马马虎虎,不算特别好,北边不远的的康桥香溪郡,南面不远的万科兰乔圣菲、高层售价也就1万左右。
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    项目地块方正,占地41亩,容积率2.5,总建面约9万方,规划3栋洋房,8栋小高层,其中1/2/3/5号楼为11层洋房,3号楼西单元、5号楼东单元为8层洋房,6/7/8/9/10号楼为18层小高层。
    规划的还是挺不错的,高层基本都是独单元的,两梯两户。
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    18层高层户型面积主要为114平三房,125平三房,洋房户型为167平四房和190平五房,一共只有482套房子。
    不愧是大国企出身的房企,户型标准化程度还是挺高的,户型都是大面宽,大阳台,南北通透。
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    项目定位是蛮高端的,也比较大胆,虽然都说绿博是改善,但实际成交情况,绿博的买房人是刚需投资,还是小面积好卖。
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    其实泓公馆产品倒是没啥可指摘的,主要是品牌,绿博片区的大开发商太多了,润弘这个小房企,真不好混。
    最后估计还是价格战。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 永丰乐城 2天前
    ——永丰乐境——

    永丰集团的项目也不算少了,先后开发了永丰商务大厦、许昌天城丽景、永丰心座、永丰新都、永丰新城国际、永丰新城、金质新禧园、周口观澜国际等多个楼盘。
    最近的有永丰乐城已经交付,永丰乐境刚启动,还有个永丰乐谷,但都是在环郑地市打转,项目又都比较普通,所以名气不大。
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    2019年8月,荥阳宜居健康城大规模出让地块,河南永丰乐健实业有限公司以总价2.387亿元摘3宗地。同期拿地还有绿都、富田。
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    项目位于荥泽东一路与健康大道东南角地,紧邻恒大养生谷,根据恒大最新的政策,目前养生谷高层的价格也就7000,真是白菜价了,可能就是成本价。
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    当然,永丰还是有点想法的,毕竟硬和恒大拼价格也不行,而且附近还有个建业昌建公园里,都是硬茬。所以永丰往高端多走了一步。
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    聘请北龙湖大师团队,日清设计、奥雅景观来加加光环,想打造成这片的品质标杆。
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    项目占地109亩,约1.99容积率,总建面21万方,由5-7层洋房、叠墅及高层产品组成,主力户型127-165平米,内部还挖了2000㎡下沉式庭院会所,这一点在荥阳还是挺少见的。

    其中165㎡叠墅产品,跃层设计,玄关部分挑空,整个一层的感觉还不错,但二层主卧连接衣帽间的过道太长,浪费的空间太多,二楼看着别扭。
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    永丰这项目确实投入用心,但碰上疫情这种天灾,恒大不要命的降价,难免会受到冲击,估计价格也不敢太改善了。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 碧桂园山河郡(碧桂园思念翡翠城) 2020-02-13 20:11
    ——碧桂园思念翡翠城二期——
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    2020年郑州春晚分会场算是把这个板块短暂的带进了世人眼中,而郑州将建1200平方公里黄河“核心示范区”,也是主要涉及这片区域。

    未来升值潜力咱不清楚,但从国家的重视程度来看,这里的生态环境肯定是越来越好。
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    相比一期刚需小高层为主,翡翠城二期项目产品主要以舒适度较高的改善型产品为主,可能碧桂园也发现,去和同区域的正商河峪洲拼刚需,拼价格,可能不是很划算。
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    二期占地263.53亩,总建筑面积约30多万㎡,容积率1.6,绿地率31%,规划了11栋高层,15栋洋房,3栋大平层,80栋双拼别墅。

    高层主力户型140-260平,均价约8000元/平
    洋房主力户型121平,均价约8600元/平
    双拼别墅主力户型330平,均价约460万/套
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    价格倒是不贵,但都是大面积,总价还是不低的。

    这个项目和港区的瀚海航城有点像,都在混淆区域边界,严格意义来看,这里已经在惠济区和荥阳的边界处,项目归属还是看地块有没有跨界,比如思念果岭的房子,有的属于郑州,有的属于荥阳,有项目还打着郑州的概念,建议买房时看清楚。
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    至于碧桂园所宣传的5+2生活方式,建议购房者还是多考虑下,在这买个房周末住两天可有必要?碧桂园能提供足够的度假配套吗?
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 上东城 2020-02-10 20:56
    ——汉德如意府——

    这是2011年时就拿了地,当时是中牟县为了招商引资拉丹尼斯来开超市,所以开发主体也是丹尼斯旗下地产公司郑州汉佳置业有限公司。
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    项目坐落于郑东新区郑开大道与永顺路交叉口向南50米路东,也就是恒通新城那一块,周边唯一在售的就是亚新紫藤公馆了,但没啥刚需项目。
    这一片住宅项目太少了,所以出个项目大家都比较关注。
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    项目总占地面积42.8亩,容积率为2.3,规划建筑总面积约12.6万平方米。由4栋住宅,1栋丹尼斯自有商场及办公公寓楼组成。

    由于限高60米,四栋住宅都不高,1号楼1单元15层;2单元20层,都是两梯四户,中间户是95左右的大两房,边户是120多的大三房;

    2、3号楼10层,都是一梯两户,东户是102平的大两房,西户是112平的三房;

    4号楼20层两个单元,都是两梯散户,中间户是95平大两房,边户是130平的三房。

    住宅总共是304户。此外商业部分,办公公寓总户数326户。
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    这种规划,这种户型,一看就是很老的设计理念,户型不太好看,但都比较宽敞。

    个人认为,90-110平左右的刚需刚改还是可以考虑一下的,户型还凑合,又是小高层,得房率比较高,旁边是丹尼斯,不远处是象湖,地段相当可以,如果价格不高的话,真的可以考虑。
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    上东城
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 建海当代公园阅MOMΛ 2020-02-09 21:40
    ——建海当代公园阅MOMA——
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    当代置业,是一个比较潮的公司,主要做绿色科技住宅,跟朗诗地产有些类似。

    别人卖地段,卖户型,他卖的是科技含量。

    最大的卖点是自主研发运营十大绿色科技系统,旗下的标志性品牌——“MOMA”,主打的就是绿色科技+舒适节能+数字互联的全生命周期产业家园。把现在流行的科技元素都占了。
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    靠科技含量混饭的开发商,一般都得找本土有关系、资源的开发商合作,比如荥阳的建海。
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    这项目位于荥阳市广武路与禹锡南一路交汇处东北角,地段不算好,属于荥阳老城区,没啥发展潜力。但居住环境还不错,毗邻植物园、刘禹锡公园、象棋公园三大公园及荥阳市体育中心。
    ?老城区的人不妨考虑下这个盘。

    项目占地83亩,总建筑面积约18.23万㎡,容积率2.5,绿化率35%,地块比较长,但好歹还算规整。

    规划13栋纯高层产品,总共1340套,主力户型建面约为89㎡/105㎡/115㎡三房两厅两卫,建面约89㎡三房为主力产品,占比约为43.66%。
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    不得不说,当代还是有两把刷子的,对项目想的很清楚,毫不含糊,就是刚需走量,户型都是三面宽朝南的方正户型。
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    可惜荥阳竞争激励,大开发商的盘也卖不上价,如果做精装肯定卖不快,这个盘的售价也才7200元。
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    所以这个盘也体现不出当代的绿色科技,平庸化了。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 正弘府 2020-02-08 21:57
    ——正弘智空间——
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    智空间也就是正弘澜庭叙的商业部分了,可以类比建业富力尚悦居和建业富力WOW,永威迎宾府和永威V尚。
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    智空间位于花园路英才街交汇处向东500米路北,距地铁2号线金达路站(已开通)约350米,交通便利,占地21亩,总体量5万方,由于体量较小,打造的是情景商业街区、小型办公空间,短小精悍。
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    规划包含A&B双塔,其中1-2层为商业,两栋3-12层为写字楼,以及中间一栋3层独立商业。
    个人感觉规划还是挺用心的,没有简单粗暴的用方块填满容积率,小小一块地打造的很灵动充实,很有正弘自己的创意想法。

    尤其是商铺,是开放式情景商街,通过外部开放式连梯打造双首层立体商业,面积从38-356㎡不等,中间那个独立商业也通过层层退台的形式,层次分明,挺有感觉的。
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    写字楼逼格也挺高,虽然整体才12层,但配置堪比甲级写字楼。9米挑高大堂,4米宽的走廊,AB塔楼进行分栋电梯设置,每栋均有4部电梯,外立面采用LOW-E玻璃镜幕墙,黄金麻框架骨骼,极具现代商务气息。在连接AB塔楼的裙楼部分,打造了绿色生态露台。

    写字楼的户型从80-270㎡,A栋是板式建筑,每个标准层大概15套左右,B栋是回字形建筑,每个标准层是12套左右。

    远远看去A栋刻板一点,B栋灵动一点。
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    说实话,正弘在这做写字楼挺大胆的,无论是永威还是富力,都选择了小户型公寓,只为了好卖。这里的写字楼市场不太明晰。

    但花园路英才街这块,未来应该会比较繁华,前段听说新城吾悦广场要建在西北角,也算个好消息。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 奥园冠军城 2020-02-08 21:00
    ——奥园冠军城——
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    这块地市2018年9月拍的,位于新郑市和庄镇红专路北侧、宏达路西侧,75亩纯住宅用地,总地价1.26亿,单价167万/亩,楼面价1005元/平,拿地公司是新郑忘我置业。估计也是奥园和它合作。
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    位置只能说一般吧,不然也不会地价那么便宜,属于和庄镇改造项目,南面不远是正商红河谷,整体属于新郑东南板块,不属于重点发展区域,唯一的优势是离南港双鹤湖片区较近,也有7公里。
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    但小环境还是可以的。西北是莲河湿地公园,向东不远是和庄镇第一幼儿园和和庄镇政和路小学;东侧一路之隔就是新郑市公立中医院,占地约2.365公顷,未来新郑最大的公立医院,预计2022年9月25日竣工。
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    但冠军城地块形状很奇葩,倒立的锥子型,越往北越窄,南面是8栋小高层,北面是4栋小高层,整体像个夹着腿的“人”字,所以这个小区的动线会很尴尬。

    项目采用新中式风格,主打“体育+地产”理念,将运动元素融入项目社区,包括约4000㎡中央活动空间、约1200㎡运动场地、约900米夜光跑道、约600㎡全龄儿童活动天地、约200㎡体验式植物园等等,景观互动性较好。
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    主力户型有97平小三房,111平大三房,130-140平四房,户型都不差,说实话,现在地市的户型就三个阶段,90/120/140,户型同质化严重,选来选去就那几个样式。唯一不同的就是地段和开发商品牌了。

    其实像奥园这种全国性房企,去环郑地市竞争力不大,反正本地的都不认的。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 建业昌建公园里 2020-02-08 16:32
    ——建业昌建公园里——

    2019年6月20日,建业集团与昌建集团签署战略合作协议。
    在签署协议后的6月24日,昌建在荥阳拿了两块住宅用地。
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    19-1号位于京城南路与健康大道交汇处,占地面积约38亩,容积率为2.5,成交总价13910万,单价361万/亩,楼面价2168元/平方米。

    19-5号土地位于京东东一路与健康大道交汇处,占地面积约42亩,容积率为2.5,成交总价为15255万,单价361万/亩,楼面价2168元/平方米。
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    实事求是的说,这两块地位置真不咋滴,如果不是恒大养生谷来造势,这个区域的房价撑死了7500元,再配上昌建不太厉害的操盘水平,亏本真有可能,找建业还是比较理性。
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    两块小地合成一个项目,占地80亩,规划11栋高层,建业的设计很好,项目均好型,没有明显短板。

    全是新亚洲风格板式楼,看着比较齐整,小区中间还预留出一个大大的主景观绿地,水系环绕,估计到时会做景观示范区,比较打动人。

    户型来看,93平小三房,113/115平大三房,142平四房,户型简单明了,全是联通大阳台,除了部分边户进深过长,基本也没啥缺陷。
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    建业的价格一般都比较高,目前周边恒大养生谷精装均价8000,估计建业最少也7500往上了。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 西亚斯·宫馆 2020-02-08 15:38
    ——西亚斯宫馆——

    西亚斯·宫馆,这个有些堂皇张扬的名字,真的不适合一个依托学校的楼盘,还是原来的备案名小清新:美邻东苑。
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    项目位于新郑西亚斯学校东侧,紧邻丹尼斯商圈和郑州西亚斯学院欧洲街和伦敦街,北侧是新郑市人民医院,生活配套不成问题。从出租角度讲,一般学校边的房子会好租一些。
    因此,单从位置角度看,这个楼盘还是不错的。
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    作为西亚斯独立操盘的第一个项目,开发商还是很花心思的,请了瀚海晴宇原班大师与央企中建八局,主打法式风格,以法国王室凡尔赛园林为蓝本。
    从示范区效果来看,项目的风格还是非常纯粹的,品质感较强。
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    一期占地45亩,容积率2.48,规划8栋高层,总户数576户。值得注意的是,它规划的每栋楼都是一个单元,而且错落分布,采光通风效果非常好,还有一点是层高都做得很足,3-3.3米层高,目前市场上都是2.9米,这个很赞了。
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    户型从91-199㎡,大户型还是有不少的,户型设计的也不错,最大的特色是部分户型特设专属西餐厅,可能跟西亚斯整体喜欢欧式理念有关,它的厨房、餐厅都比较独立。
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    预计3月份开盘,但目前疫情肆虐,估计也没啥客户,也开不了了。
    (展开全部)
    西亚斯·宫馆
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