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头疼医脚 普通会员

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    头疼医脚 点评 绿都澜湾 2020-03-06 19:29
    受疫情影响,开发商都开始了线上卖房,直播卖房,卖力程度都可见一斑,作为购房者的我们,在线上看房终究还是不放心,作为前期热度极高的管南,在这一波影响之后,结果走势和优惠力度又有多大?购房者能得到的优惠力度又有多大?
    先说下管南片区的绿都澜湾,作为目前区域内售楼部距离最近的项目,肯定是要首先实地去看的,从门口的签到表上可以大致看到,澜湾的每天到访量大概有20组客户左右,售楼部门前的防疫工作做的还是很不错的,扫码登记,体温检测要一一进行,售楼部的里面人不是很多,由于是上午到访,大概目测一下,有3组客户左右,但都停留时间不长,售楼部里面置业顾问也都在前台轮岗,直观感觉有些冷清。
    说回项目,目前项目在售的澜湾的四期的2号楼,目前在卖的是之前的地,预计交房时间2022年左右,有70多的两房,80多的三房,位置见下图,算了一下价格,89平的一般楼层总价优惠过后大概142万多,首付42万多,单价15800多,月供6000出头,这个价格说实在的真心不低。这个月供水平相信很多刚需看过之后,都是想扭头就走的,这买完房真的是要节衣缩食了,生活的幸福感就要被彻底剥夺了。
    目前售楼部给的优惠是三房,不管多大面积的三房,都可以加3万换购一个负二层的车位(也可以换购负一层加5万),两房分别是负二加5万,负一加7万。置业顾问说参考澜湾前期交房几期的车位价格大概10-11万左右(据了解这个价格报的虚高),折算到单价里价格每平差不多抵了了900左右,车位对于刚需购房客户来说可能不是必需品,但是可以借着活动先买一个,以后总会用得到,但是这波捆绑销售是真的高明,既卖了房子,又去化了车位。相信买澜湾的很多人都是冲着地铁去的,学校排第二,车位基本上属于计划外的部分,想买的话裤腰带又要再紧一紧了。
    【具体上面说到的优惠以售楼部为准】
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    绿都澜湾绿都澜湾绿都澜湾绿都澜湾
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    头疼医脚 点评 富田城·九鼎华府 2020-03-06 19:24
    这次去没有去看九鼎公馆,因为知道地铁4号线今年预计2020年10月1日前开通运营,九鼎公馆的价格必然会十分坚挺,询问之后九鼎公馆的价格依旧是和去年一样还是15500元/m2。
    这次去的是九鼎华府,目前在售的是1期,包含4号院和8号院,面积段98-125平,价格在12500-13000,最近两周会开盘,具体的优惠要到开盘才知道,目前疫情期间给到的优惠是5000元可以直接锁房,正式开盘的时候不想要还可以退,这个优惠其实个人感觉有点隔靴搔痒,估计疫情过后的市场会冷静一段时间,这个从一系列的政策可以看得出一些端倪,相对应的购房者的情绪也会变的小心和慎重。所以,仔细想想,往年的2-4本身就不是房地产的大的热销期,对于目前这个阶段,越大的开发商越大体量的项目其实受到的影响是越小的,对于开发商而言,影响最大的无非是不能施工,后期要避免延期交房的风险,但是再签购房合同的时候已经将这些写入了免责里面【不可抗力】,所以,基本上也可以忽略不计。
    简而言之,开发商是着急了,但是着急的程度可能不是购房者期望看到的那么深。
    【具体优惠以售楼部为准】
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    头疼医脚 点评 融创城 2020-03-06 19:07
    接下来是去年的网红融创城,从签到表上看,融创的到访量还是这几个项目里面不错的,比澜湾和永威的多,可能是永威和澜湾都是尾盘了。融创城目前在售的三期,17号和19号院,小三房的毛坯价格13000-13500左右,精装价格14000左右,价格上基本和之前的差别不是很大,跟永威一样,没有预想的“打骨折”,听置业顾问说3.20号预计要开盘,价格会有所上调,还是那句话:“融创我见多了,你开了再说”
    【具体优惠以售楼部为准】
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    融创城融创城融创城
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    头疼医脚 点评 永威城 2020-03-06 18:52
    接下来到了永威城,首先说一点,每次从站马屯站走到永威城的售楼部,都觉得很远,是真的很远,那距离项目呢?
    不得不说,永威城的防控做的还是比较好的,门口有登记和测温,进入到售楼部门口需要在消毒池里踩一下消毒液,然后门口的接待会给你发一个透明的塑胶白手套,落座是会给你在座椅上铺上一次性的消毒巾,还会给你两片消毒湿巾,售楼部里面保洁阿姨也是一直在喷洒消毒液,这一点还是很用心的。
    关于项目,目前在售的是6期的前面第一排,这一期相比较于五期的位置来说没有五期的位置好,更偏远一些,价格的话最小88平米的小三房,较差楼层优惠后单价15000左右,总房款大概132万左右,首付在做分期的情况下大概40万左右,可以两年4次付清,贷款30年月供大概5600多,优惠的话大概可以优惠几千块钱,别的多的优惠基本上没有了,并没有预期的“粉碎性骨折降价”。
    不过有一点值得注意的是,这一期的交房时间是在2023年6月底,不得不说等待的时间是漫长的。如果是首套房的前提下,房租加上房贷,着实够90后想要买房的小伙伴喝一壶,压力不算小。
    去年年底跟朋友去收过一套永威三期的房子,说实话,永威的交房标准确实一如既往,外立面各方面都是比较令人满意的,但是刚需项目的绿化缩水也是不得不直面的问题,草坪面积变大了,茂密的树丛少了,可交互性是变强了,其实,说白了,不就是空地更大了。但是,传统观念应该还是更喜欢多一点的植被,毕竟管南的灰尘还是蛮大的。
    【具体优惠以售楼部为准】
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    永威城永威城永威城
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    头疼医脚 点评 绿城明月滨河 2020-02-27 20:42
    购买建议:
    1.户型:整体面积段放在滨河不算大,建议可以考虑142的,四开间朝南,主卧客厅大阳台,居住舒适度很高
    2.价格:目前在售价格19000比较合适,超过20000的话建议可以考虑选择郑东新区。
    3.位置和周边:没有太大问题,因为现阶段还是要等滨河的配套落地,还是要等。
    4.客群:刚需如果不在附近上班,自住建议放弃。如果是追求品质建议可以重点关注。(展开全部)
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    头疼医脚 点评 绿城明月滨河 2020-02-27 20:40
    滨河国际新城的优势:
    1.滨河都是净地,基本不涉及城改,安置房少。好规划,制约少。
    2.居住很纯粹,土地指标容积率大都在2.5-3.0之间,容易实现好品质,高舒适度项目。
    滨河的劣势也很明显:
    1.距离:从空间上看,属于郑州四环外新区。由于高铁线和老经开的存在,将其与主城区隔离。
    2.新区:新区需要一切从0开始,地铁,商业,学校,医院,交通和人流都是问题。发展周期会很长,至少需要3-5年。
    3.房价:房价已经完成上涨,基本无缘性价比。目前在售项目价格基本上都在16000以上,甚至超过20000。

    绿城郑州的发展轨迹:
    1.项目:郑东新区的绿城百合,中牟的绿城百合花园,雁鸣湖绿城玫瑰园
    2.模式:绿城现在是两种方式,一种是代建,一种是参与项目的其拿起规划和设计。
    代建分为两个系统:一个是绿城(全面发展),一个是蓝城(主攻豪宅)
    绿城:城开绿城(刚需,后期退出),国龙绿城怡园,怡商绿城玉园(豪宅),绿城玫瑰园(豪宅)
    蓝城:蓝城凤湖玫瑰园,蓝城桃花源,蓝城桃源春晓,蓝城兰园。
    参与规划的项目:北龙湖的建业海马九如府,经开区的金沙高尔夫观邸。
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    头疼医脚 点评 泰山誉景 2020-02-27 20:32
    泰山誉景位于北三环与花园路交汇处,为马李庄城中村改造项目,一期已经售罄,二期在售。
    1.泰山誉景的二期是优于一期的,有安置房
    2.开发商会盖房,但是不代表会开发商房地产,而且户型一般,处于中等偏下水平,部分楼栋梯户比较高,2T5或者2T6
    3.价格16000属于合理价格,具体看预算,50万以内首付能入住金水北区
    4.城中村改造项目,周围社区多
    劣势:区域内在售项目较多,竞争比较激烈,而且开发商的实力都比较强,这个楼盘的开发商是搞建筑出身的,开发过的楼盘很少,没有可参考的项目,多少有点让人犹豫。
    地块比较分散,而且都比较小,二期东侧即为安置房体量还挺大,后期估计会有点影响。
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    头疼医脚 点评 瀚宇天悦城 2020-02-26 19:37
    优势:
    1.位置:主城区项目,周边有河景,有公园
    2.地铁:据说4号线丰庆路站后期会直通社区的商业街和地下停车场。距离一公里的还有一条7号线。
    3.交通:附近文化路,三全路,国基路都是主干道,出行方便。
    4.教育:引进龙门实验学校
    5.商业:周边后期有美盛的商业,美景的商业和瀚海自己的商业。
    劣势:
    1.容积率:城改项目,容积率接近5,居住舒适度比较差。
    2.公寓:规划两栋商业性质的公寓属于典型的投资品,后期会比较嘈杂
    3.户型:不够方正,都属于南北狭长户型,只有两开间朝南,采光和通风会受影响。

    总结:
    价格方面,17000以内可以入手,超过18000性价比被拉低。金水北的定位基本上属于刚改的区域,改善一般在东区,所以能在金水北找到符合的项目价格合适基本上都不会有太大问题。
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    头疼医脚 点评 瀚海思念城 2020-02-26 19:31
    一、开发商:瀚海思念城是由思念集团的河南新瀚海置业开发,之前在东区做过瀚海晴宇。土地之前是思念工厂的地,不存在村民的拆迁安置,也不会有安置房。
    二、位置:瀚海思念城位于国基路与渠东路的东南角,项目位置不错,主城区,附近有3条地铁线,2/4/7号线。
    三、教育:目前划片学校不确定,只能看周边规划的教育用地了
    四、容积率:思念城容积率3.49,对比城改项目的美景美境,容积率是4.8。可见3.49容积率挡在城改项目遍地的大北区,优势明显。
    五、外立面:外立面属于设计属于瀚海晴宇的简配版,瀚海尔湾也是这种风格。

    针对瀚海小户型未来租售比的分析:
    瀚海的46平米一室,单价18000,在片区内已经么皆有太大的升值空间,比较适合投资,按照总价82.8万,正常首付,贷款30年,利率上浮20%,月供每月大概是3432,最近按照1500计算,租金占月供的43%。
    同时,总房款是82.8万,年租金1.8万,租售比46,在租金不变的情况下,将房子租出去,46年可收回成本。
    所以,针对瀚海的小户型,出手空间有限,出租回本年限太长,投资属性一般。
    而且,因为这个小户型是住宅,会浪费首套房的房票和贷票。
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    头疼医脚 点评 富力建业·盛悦府 2020-02-26 19:29
    首先要清楚一点:
    盛悦府并不是新盘,而是老盘加推,其实就是五龙新城的三期地块,是由富力,建业,易居三家合伙开发,富力操盘的项目。

    改名盛悦府后的变化:
    盛悦府和五龙新城的差别就是从案名上最显而易见“府系”取代了“城系”更加高端,也从正面显示出要涨价的决心,项目对外宣称产品也升级为改善型产品。

    盛悦府被关注的几个点:
    1.位置:三环内,交通方便,北三环,西三环,农业路高架
    2.装修:旧瓶换新酒,而且加了精装修
    3.片区:五龙口片区新房较少,多位老破小和次新房
    4.配套:周边生活氛围浓厚,生活配套齐全。
    5.地铁:周边规划8号线站点

    盛悦府的推售一直不成功的原因有哪些?
    1.教育资源:周边只有寥寥几个幼儿园,小学和中学,没有知名学校。
    2.容积率:超过4的容积率,与宣传的改善不符,后期居住体验不好
    3.户型:改善的口号,却没有改善的户型,130和140的户型都是南北狭长的户型,采光和通风都会有影响。
    4.楼间距:与南侧的正商明钻之间只隔了一条小路,盛悦府前排楼栋的楼间距会很小。
    所以,单看产品基本上没有什么改善的基因。价格方面15000加上精装算是正常价格,超过16000不建议考虑。如果对品质要求不是太高的又想在三环内置业的可以考虑。
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