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大王叫我来巡山 房产评论师

  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 保利文化广场 2020-02-15 09:20
    2月7日,保利拿下高新区34号土地。

    34号土地位于高新区科学大道北、雪松路东,使用面积43753平方米,约合65.63亩,土地性质为商务金融兼城镇住宅,容积率小于4.5,出让年限为商务金融40年、城镇住宅70年,建筑密度小于50%,建筑高度小于180米,绿地率大于25%。

    另外该地块有一个附加条件,需要盖一栋150米的5A甲级写字楼,自持商务建筑面积不低于15000平方米,且用于拍卖、巡展等相关文化产业,持有年限不低于10年,项目总投资总额不低于20亿元。

    该地块为保利文化广场的后期地块,可以说是为保利量身定做,超高层写字楼,没关系我们是央企有钱;自持商务建筑面积且不低于15000平方米,且用于拍卖、巡展等文化,保利旗下有文化、拍卖产业,别的企业想拿,也没有办法。

    该地块距离1号线郑州大学站约1公里,距离规划中的8号线银屏路站约300米,位置真心不赖。

    目前高新区有正弘青云筑10万方商业+180米的地标,保利文化广场150的地标……
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 宏光揽境(宏福花园) 2020-01-14 22:15
    宏光揽境,原名很土宏福花园,位于龙湖中环路与龙湖中环南路交汇处西北方向。

    该该地块位于龙湖中环南路北、龙湖外环路东,使用面积为约52亩,容积率大于1小于3,土地用途为其他普通商品住房用地,出让年限为70年,供地方式为协议出让,成交总金额为3298.86万元,单价合634万元/亩。

    北龙湖的土地六百多万一亩,啥概念?真是很便宜,白菜价。

    项目总占地52亩,总建筑面积约20万方,一共规划了8栋楼(其中7#为公租房),一栋三层幼儿园、部分商业配套,项目由于限高80米,高度17-26层不等,另外在小区的东北角有一个加油站,主要有三个户型85的两房、110的三房、150的四房。

    这个项目的开发商是河南宏光天地实业有限公司,2007年内购了490套房子,内购款大概1亿元,然后12年过去未交房,现在要是买还要涨价。

    重要的事情说三遍:内购有风险、内购有风险、内购有风险。

    1月12日微信选房,推出4号楼和8号楼,共计188套房源,去化179套房子,去化率95%,成交均价25000元/平方米。

    这一刻,龙湖北岸的高层价格被锚定在25000元/平方米。
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    宏光揽境(宏福花园)宏光揽境(宏福花园)宏光揽境(宏福花园)宏光揽境(宏福花园)
  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 中海九号公馆 2019-12-31 20:39
    中海九号公馆,九如路与如意河路东二街西南。

    2018年8月中海北龙湖拿地,土地单价2022元/亩,楼面价20222元/㎡,限价32000元/㎡,占地面积约78亩,1.5容积率,规划14栋洋房,只有四种户型140平方米、160平方米、180平方米、210平方米。

    现如今中海九号公馆正在贴外立面,已经买房的土豪们却开始维权了。他们的维权也很朴素,也和普通大众一样到售楼找负责人,然后就是找记者,向他们诉说着什么。

    土豪们到底在说什么呢?

    一位女士愤怒的指着中海的外立面:你看我们外立面,小猪佩奇,淘宝30块钱一箱包邮的豪山瓷片,十几块钱的泡沫保温层。

    记者问:啥是小猪佩奇。

    女士说:这是我们业主的自嘲,外立面土粉土粉的。

    这位女士继续说:我们在中海九号公馆买的房子从520万-1000多万,每一个绑定的车位45万-80万,现在怎么这样,我以后都不好意思住进来。

    总而言之一句话,你以为你占到了开发商的便宜,但是开发商的便宜哪有那么好占?

    大家都知道中海是成本控制之王,一分钱恨不得掰成三分钱花,所以它才能赚到钱。网上有一个段子,说的是中海A4纸都要正反面用,边角料都得当便签,郑州项目做啥活动,都是策划亲自到小商品市场采购的。

    现在真的是一分价钱一分货。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 恒大未来之光 2019-12-31 08:43
    恒大未来之光开盘简报

    开盘项目:恒大未来之光
    项目详情:总占地约2200亩
    容积率:1.8-2.5
    建筑面积:76-128㎡两房、三房精装住宅
    开盘时间:12月29日(周日)中午14:00
    证件情况:五证齐全
    选房形式:摇号选房

    推售房源楼栋:
    人和1号院27#/28#/30#/31#/32# 共计784套
    乐和6号院1#/2#/5#/7#/9#/10# 共计491套
    地和5号院13#/15#/16#/17#/18# 共计578套
    地和6号院1#/2#/3#/6#/7#/8#/10#/11# 共计689套
    共计推出高层24栋,2542套

    成交价:
    人和1号院:8300元/㎡
    地和5号院:8450元/㎡
    地和6号院:8300元/㎡
    乐和6号院:8100元/㎡

    去化情况:高层2300套左右,去化率80%
    全款分期:首付7万起,两年分九次付清
    优惠方式:全款分期96%、一次性92%、按揭94%、准签98%、认筹95%、到访98%
    客户情况:当天共计来访5600余人

    雄兔脚扑朔,雌兔眼迷离;双兔傍地走,安能辨我是雄雌?

    恒大一开盘,基本横扫港区的客户,这价格没啥说的。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 天伦·风华苑 2019-12-16 22:38
    天伦风华苑,金水区东三环与鸿宝路交汇处向东3公里。

    简单的说一下这个项目,总占地面积73亩,容积率1.99,总建筑面积12.8万平方米,物业形态包括高层和洋房,9栋洋房和5栋高层,该宗土地的成交时间为2019年3月份,单价为572万/亩,楼面价为4293元/平方米,高层有三种户型95平方米、115平方米、125平方米,洋房户型只有两种125平方米、140平方米,主力户型是95平方米的三房,占比35%,这有两条地铁线,一号线北沿线(规划)、二十号线(规划),教育方面目前已经对外招生的只有金水区第二实验小区,项目的北侧也将会有金水区知名的小学和中学。

    鸿园片区现在也已经成为香饽饽了,除了鸿园是地主之外,天伦也是一个大地主。该宗土地为天伦任庄城中村改造,总占地约914亩,总建筑面积约130万平方米,先后与泰禾、金地、绿城发生联系。风华苑原来是和金地合作,后来天伦独自开发。

    整个区域是以改善为主,这个区域和杨金比起来,牌面好不少。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 融创蘭园 2019-12-16 22:31
    融创蘭园,郑州经一路与红专路交汇处。

    原来这个项目属于瀚海,叫东韩里,属于东韩砦的城改项目,在2016年做过内购,37-78平方米,一次性8500元/㎡,按揭30%的价格为 9500元/㎡,预计是2018年交房,然而2019年也才拿到地。

    世界上最准确的就是你买的瀚海的房价,最不准确的就是瀚海说的交房时间。

    兜兜圈圈到了2019年8月份,融创携手瀚海拿下第一宗土地,成交单价1482万/亩,成交楼面价4447元/平方米。

    这个项目总占地64亩,容积率4.99,总建筑面积28.6万平方米,规划4栋洋房和4栋高层,高层的主力户型为103-115平方米的三室两厅两卫,洋房主力户型是147平方米三室两厅两卫。

    说说项目的优势:位置特别好,属于市区的核心位置,周边的配套特别齐全,两条地铁线,2号线和5号线,周边还有不少学校,如丰产路小学、61中、纬五路二小等,总之就是配套齐全。

    劣势就是:城改项目容积率高,4.99,高层部分是4T8户的,加上融创的口碑,感觉买融创的房子越买越便宜。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 雅居乐御宾府 2019-12-04 21:42
    最近被雅居乐御宾府的工地开放日刷屏了,宣传攻势是狼烟四起、惊天地泣鬼神,工地好的令人发指,简直不敢相信是雅居乐,而他们似乎完全没有受到维权的影响。

    雅居乐御宾府是北龙湖9号土地,该地块位于龙湖北区朝阳路北、如意东路东,使用面积49484.77平方米,约合74.2亩。容积率大于1小于1.5,绿地率大于35%,建筑密度小于28%,建筑高度低于18米,出让年限70年,成交价为179100万元,单价413.7万元/亩,楼面价24128.6元/平方米。

    该项目打造16栋纯叠墅六层产品,分上、中、下三叠,共358套房源,车位配比1:2.06,绿化率35%,规划1栋9班幼儿园,户型有185㎡、195㎡、215㎡、255㎡四种,下叠送南北花园、地下负一层140㎡左右;中叠送地下负二层;上叠送挑高和阳台。

    建筑质量咱不了解,不做评论,但是买叠墅的肯定肝疼。

    如果你在御宾府买一个185㎡,得房率85%,实际可用的就是157㎡,单层面积78㎡,再减去楼梯面积,每一层大概72㎡,72㎡是标准的两房,也就是说你花八九百万只买了两套两房。

    72平方米的房子功能空间能有多大?

    吃瓜群众一看肯定懵逼,心里想这不是欺负老实人。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 绿城明月滨河 2019-11-29 23:50
    2017年之前中国地产界最风光的要数隔壁老王,那时候他还是中国首富,他有200多个万达广场,十几个万达城,80家五星酒店,全球1300多家影院,两家美国电影公司,一家英国游艇公司。

    2017年初老王在清华大讲堂上,为了鼓励年轻人,有梦想不够,还要勇敢地迈出创业第一步。

    “什么清华北大,都不如胆子大。你如果去试了,也许一半成功一半失败,但不试成功的机会是零。”

    2016年公司年会的时候,蝉联多年首富的老王,又开始说话了。

    “万达玩的是空手道,一分钱不出就能挣钱。”

    “万达进入的行业,无论国企央企,都没机会做老大。”

    好景没过多久,过了没多久隔壁老王开始壮士断臂。

    前几天去万达文华酒店,抬头一看已经变成富力万达文华酒店。

    王小波在《黄金时代》开篇写王二在河边放牛。公牛们都精力旺盛,斗的眼珠通红,口角流涎,阳具直挺。

    后来一头牛被大锤子骟掉之后就性情大变,成了埋头吃草犁地的一头耕牛。

    房地产公司就像这头牛一样,被锤之后,才知道原来不可能一直生猛下去。

    前几天去参加绿城明月滨河的活动,宋公是最经常出现的词频,宋公依旧是绿城的“神”。

    物是人非事事休,可惜宋公已经离开了董事会和管理层中心,这个绿城还是之前的绿城吗?

    廉颇老矣尚能饭否?
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 申泰中原印象 2019-11-23 11:24
    申泰中原印象,金水区经三路与红专路交汇处。

    申泰中原印象属于西韩砦城改用地,总共占地面积155亩,容积率5.5,总建筑面积55万㎡,物业形态包含高层、公寓、商业,规划6栋高层,3栋平层公寓,5栋LOFT,项目自身配建1万㎡社区商业,另外配套3万㎡购物中心,0.5万㎡儿童乐园。

    简单的说一下这个开发商河南申泰控股集团。

    河南申泰控股集团始建于1989年,现已成为省内知名企业。目前主营业务分为地产开发、文旅商业、建筑装饰、物业服务等四大业务板块。总资产100多亿元,跻身河南省民营企业现代服务业30强行列。

    申泰做房地产是从2000年开始,累计开发面积300多万㎡,目前在洛阳、郑州、濮阳、洛宁等地开发的有项目,投资包括住宅、写字楼、公寓、酒店、商业、旅游度假区等,建成在建的项目包括泰嘉园、申泰丽景、申泰新世纪广场、金盾未来花园、商会大厦、龙泰·御花园、翡翠庄园。

    再来看看他们的住宅规划,产品户型阶段非常丰富,包括68㎡/77㎡两房,112㎡/115㎡/117㎡/132㎡的三房,139㎡/143㎡的四房,160㎡的五房,主力户型是112-117㎡的三房,占比约5成。

    这个项目最大的的优势就是主城区,周边的配套成熟,教育、医疗、商业都是成熟的,交通也便利,唯一不让人放心的就是开发商,不知道能不能玩转这个城改。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 河南卢森堡中心 2019-11-18 08:51
    河南卢森堡中心,如意西路龙湖外环路交汇处。

    卢森堡中心规划193亩,一共分为5个地块,其中1号和2号地块全部为自持的甲级写字楼,名字叫欧洲之窗和卢森堡中心,3号、4号、5号是可以销售的部分,包括公寓、办公等,今天主要说3号地块——大公府。

    先说这个项目的股东构成,河南航投、郑新建投、招商蛇口,一个出钱,一个出地,一个操盘,国企+央企强强联合。

    再看项目容积率1.49的6层洋房公寓,层高3.1米,面积有145㎡的两房、165㎡的四房、185㎡的四房、225㎡的五房。

    说说这个项目的不同之处:

    1、涉外城市综合体。卢森堡中心涵盖跨境贸易、国际办公、卢森堡文化国际公寓,是一个大型的涉外城市综合体。

    2、双气。公寓产品少见的既有暖气,也有天然气。

    3、异形。北龙湖清一色的中式建筑,龙湖壹号是一个异类,大公府也是一个异类,辨识度非常高,是卢森堡风格。

    当然划算不划算,需要认真算一下,调调老师是这样算的:

    面积185㎡,单价30000元/㎡,总价555万,首付5成277万,周边的住宅35000元/㎡,共计630万,首付3成,为190万,首付5成为320万,竞争力一般。

    由于公寓有30%左右的税费,公寓的流动性基本为0,可以说百分百的不动产,具体值不值需要自己思考了。
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