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三少爷的笔 房产评论师

地产从业狗一枚 ~ 互相交流~由衷希望各位都有一个圆满的家~me too

  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 恒大山水城 2天前
    鼠年春节除了让全国人民揪心的疫情一系列新闻,唯一的爆点也就是恒大七五折卖房的劲爆新闻了,恒大告诉我们,房子的价格没有最低,只有更低。

    诚然,有点头脑的都能看出来,而且恒大出牌也很简单,去库存,回现金流偿还债务,但是不得不说让有些买主欲罢不能,比如今天说的恒大山水城,三少一同事17年底买的山水城,找了人精装修9000+高层,现在高层精装7500-8000,一分没赚还血亏,这找谁说理去,不过房地产市场也是市场经济,所以,如果你真的有需要想买,也许现在是抄底的机会,起码抄恒大的底。

    山水城所在的洞林湖区域说是一个独立小城也不过分,像极了北京的燕郊。经过新田前期的深耕和引进恒大、碧桂园、福晟等一系列操作,洞林湖片区商业、教育、人口、地铁均已经落地。但是需要注意的是虽然区域大的配套没有问题,但是随便一个盘都是上百亩占地,你楼栋所在小区的位置也很重要,比如地铁口在北门500米,你楼在最南侧,横跨 一个小区就得十几分钟
    所以选对地块和楼号也相当重要。

    目前在售的四期地块,容积率1.35。项目共12栋楼,洋房4层,6层;高层18层
    实际上洋房的户型并没有比高层优质的好多岁,但是经不住洋房目前的价格和高层相差无异,当然洋房的优先度靠前,推荐下面两个户型,119高层和127洋房,恒大的优势是园林景观和会所的高大上,所以低容积率的小区绿化的点缀和层次感非常重要。

    目前洞林湖区域所有开发商的地都是从地主新田手上哪来的,位置各有千秋,开发商的优势也各不一样,产品的话是大同小异,所以建议实地勘察后再下手,目前也算是环四环区域价格最近位置还不错的区域了。
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    恒大山水城恒大山水城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 恒大城 2天前
    被恒大75折刷屏了,着实没有想到第一枪来的这么快。

    与其说疫情影响了恒大,不如说恒大利用了疫情。

    这次恒大开枪了,他目的是甩掉所有库存,解决债务从而轻装迎接下一个经济周期。
    1、所有房地产特别住宅为主的公司都是竞争关系,因为韭菜就这么点了,他们为了生存要抢,此前是暗地较劲,而恒大已经准备明抢了,开始刨韭菜根了。
    2、2018-2019年住宅销售量在大部分地区稳定下降,意味着在这种房价区间没有流动性了,毫无疑问,降价才能转移库存。
    3、无论恒大75折有没有比以前更便宜,他的核心目的是甩库存,如果这个价格他能全卖掉,则牛逼;如果降价他能全卖掉,则厉害。所以纠结是不是真的大打折,毫无意义。


    2019年底已有财经报道,未来一年恒大到期需偿还债务超过500亿,不知道有没有包括海外债。现在急着销库存补充现金流可以理解,毕竟要么生要么死。那么别的房地产公司呢会怎样?无疑恒大的第一枪对准了已经为数不多的需求端,别的房产公司如碧桂园等,跟牌则抢剩余需求,且还必须快;不跟则看着恒大消耗完几乎所有剩余需求,自己玩完。谁说房地产市场内不是弱肉强食,难道还真能一起赚钱一起跑路不成?恒大先手够狠,根据二三线城市的土地拍卖价格数据和开发成本数据,应该是保本甚至割肉确保及时回收现金。

    那么现在看来,万科是一个伟大的公司,恒大是一个胆大的公司,而碧桂园是一个头大的公司。

    未来的房地产及经济市场、抛出多余房产,保持现金,你就能在下一轮经济周期抢得先手。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 名门西岗 2天前
    最近过了个年,三少爷这个ID越来越多了,一会三少爷说书,一会三少爷的建,你们能不能起个其他的,从先后顺序来说别来碰瓷我

    言归正传,首先大佬就是大佬,真的佩服杨海波的头脑和能力,单身匹马创建河南区域,总部给的只有一个平台和千万的启动资金,杨总就是利用这些简单的东西,谈判、合作、吞并、融资,碧桂园虽然不算第一批来郑的企业,但是短短几年做到了河南区域的TOP房企,真的是功不可没。(单说规模和销售,品质这玩意就不多说了

    名门西岗名门地产进入了近8年,投资了多少人力物力猜也猜的出来,但是最终在博弈和名门实际资金链的原因上,名门终于撤股换钱含泪退出,名兴置业最终由碧桂园控规99%宣告西岗项目城改由碧桂园全权操盘!
    2020年2月17日,西岗城中村改造项目三块住宅用地(1号地安置,2、3号开发),由碧桂园底价竞得,三块地楼面价基本在3600元每平米。
    地块位置在中原区郑上路北,西流湖湖西路东,北侧与碧桂园西湖项目连接在一起。忽然想起来曾经锦艺城的宣传是,一条棉纺路一座锦艺城。碧桂园把西流湖从北往南的地拿了个大半,已经可以宣传,一个西流湖一个碧桂园

    常西湖区域碧桂园已经是最大的地主了,而且还是距离主城区最近、紧挨西流湖和地铁口,还有市zf重金打造的地下廊道空间,天时地利人和,唯一的不足时目前不管是西湖还是西岗项目的生活配套有待提高,不过随着陆续交付和发展,肯定会被时间所追回。

    2月17日拿地,从五证办理速度上来说,常规5个月既可以拿到预售证,预计7月份会开盘面世,价位参考西湖。区域的刚需和刚改可以考虑,毕竟是常西湖郑上路片区入三环的守门员,还是可以期待一下的。
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    名门西岗
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 富力建业·盛悦府 2020-02-27 18:54
    2020年1月17日,建业地产股份有限公司发布公告,宣布收购与富力合作的郑州两个项目的股权。公告显示,建业地产通过上海豫进投资谘询有限公司(简称“上海豫进”),向广州富力地产股份有限公司购买河南建业富居投资有限公司(简称“建业富居”)10%股权,代价为10亿元。

    建业富居目前由上海豫进、广州富力及上海恒玢投资中心(有限合伙)分别持有45%、45%及10%股权。而待上述交易完成,建业富居将由上海豫进、广州富力及上海恒玢投资中心(有限合伙)分别持有55%、35%及10%股权。建业富居将成为建业地产的间接非全资附属公司,并由建业地产并表。

    建业富居的主要资产是郑州五龙口城中改造项目及花园口合村并城项目。具体而言,两个项目目前包括12幅地块,总占地面积约273.6万平方米,总规划建筑面积约797万平方米。

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    遥想几年前,富力首进郑州,是建业的引进和带路,当时的富力在华南五虎虽然不复老大之勇但是老虎还是老虎余威犹在。建业也是应该这样考虑的,毕竟当时建业自己的成品房才刚刚起步,富力毕竟是TOP10,经验十足。于是两家一拍即合,建业负责拿地和zf资源关系,富力负责开发和操盘,合作了近千万平方的项目,几年过去了,两个项目都是异地鸡毛,建业不知道是不是搬着石头砸自己的脚,看看美景,拉来了万科,边学习边成长,已经夸入本土准一线行列。

    所谓近朱者赤近墨者黑,再加上富力在全国各地楼盘问题频出,资金链紧张的要命,老胡终于坐不住了,花费10亿也要占据主导权,不能再让富力霍霍下去,同时10亿也缓解了富力河南区域巨大的资金压力。

    话不多说,希望建业赶紧接手富力的工程和销售,让建业品质在秀一把操作,虽然很难,但是依旧有希望。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 新合鑫紫荆之星 2020-02-26 10:41
    年前陪朋友去看交付的紫荆公寓,又想到了曾经给这个项目的点点滴滴,毕竟也算是有过很大的交集,重温下这个小而精的公寓界魅族

    紫荆之星作为高新区曾经的霸主新合鑫进入主城区的第一块地也是目前的最后一块,13亩地,地价1000万一亩,可以说在当时这个价格一点也不算便宜。
    项目东临紫荆山路,南临陇海北一街,北侧200米是陇海路。已开通的地铁2号线陇海路站及陇海汽车客运站距项目仅50米的距离。总建面5.36万方,分为地上和地下两个部分,地下两层为车库,地上21层;其中1-3层为商业,30-200㎡可自由分割,定位于集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的综合性购物中心,填补了该区域没有精品商街的空白。?4-18层为5米挑高LOFT公寓,买一层送一层,主力户型52㎡实得约100㎡阔绰三房,超高得房率成就高性价比产品,宜商宜居宜投资。19-21层共计108间酒店式SOHO公寓,由国内知名的享途和悦酒店公司运营管理,致力于按照四星级酒店标准打造该地段目前尚处空白的高端酒店产品。
    设计上依旧由新合鑫御用的上海大地事务所操刀,新合鑫的公寓产品均由此设计院设计,虽然知名度一般,但是主创设计师真的是个鬼才王者。从睿达广场到石佛公社到紫荆之星,产品的契合度和合理化都在逐渐增加。

    纵观几年公寓市场,紫荆之星乘上了上风,目前周边航海路的几个公寓产品价格都一般精装也才10000出头,看见当时紫荆卖得并不便宜,
    目前项目已经交付但是商业商铺并没有售完,仍在出售和招租中,这才是重点,招对了商才能盘活这个小楼盘和对周边的吸引,楼上的公寓和酒店才有价值,商业死就废掉了,不过新合鑫有自己专业的商业运营团队,新合鑫商管公司核心管理成员均有十几年郑州商业地产从业经历,从项目招商、运营、管理、升级等各方面均有大量商家资源及丰富管理经验,且本项目采用委托管理、统一经营的模式,更利于品牌商家的落位和规模商业的进驻,从睿达广场的成功来看,资源和运营还算不错,但是北边有大润发商业的支撑,这个地方如此小,到底怎么操作才能夹缝中生存是个问题。

    目前商铺在售3万左右,位置不同价格不同,风险与机遇并存,投资收报已经不算很大了。
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    新合鑫紫荆之星新合鑫紫荆之星
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 郑州金融岛翡云公寓 2020-01-31 11:05
    作为出生就喊着金钥匙的金融岛,背景可谓十分强悍!

    开发商郑州金融岛建设发展集团有限公司(简称“金融岛公司”)于2017年8月19日完成工商注册,注册资本金6亿元人民币。金融岛公司股东方分别为河南东龙控股集团有限公司、重庆协信远创实业有限公司、建业住宅集团(中国)有限公司。
    金融岛公司设立目的有三个方面:第一,开发建设龙湖金融中心外环12宗地块及自持部分运营;第二,内环环湖商业的运营管理;第三,外环已出让10宗地块的代建工作。
    再来看看三个股东,建业不多说,河南老大、协信重庆房企,常年排在100内,商业能力50强。重点是河南东龙控股集团有限公司:由郑东新区管委会发起,联合郑州市建设投资集团有限公司、郑州地产集团有限公司和河南水利投资集团有限公司组建成立的大型国有控股公司。
    三家分工也相当明确了,建业干活,协信兑钱,东龙负责土地和zf关系。

    金融岛的模板是上海的陆家嘴金融中心,从区域和zf力度上,潜力十足,位于全河南寸土寸金的北龙湖,一路之隔就是北龙湖豪宅区,和东区CBD摇手相望构建全河南的金融基地。
    作为纯商务区域金融岛规划四栋高层类住宅公寓,其中翡云公寓 作为金融岛唯一对外出售的高端公寓,一经推出就耀世全城,当然关注的都是资产基本上亿的大佬。你看看金融岛入驻的企业和酒店就能感觉到未来的地位。

    翡云公寓规划90左右一房,130二房及200-600的平层豪宅公寓。这个产品的推出就不是为了住宅需求的,单价3万+的大面积公寓谁会拿来当自己固定的小窝?恐怕土豪们也不会,土豪们住的肯定是北龙湖的住宅小区。但是有没有市场需求,肯定是有的,纵观北上广的金融中心,不缺平层公寓豪宅而且还都是区域明星产品。虽然郑州新晋一线城市,但是底蕴不足,所以看待事物的认知就没那么先进,翡云公寓的价值还是很大的。身份的象征,还有是养个金丝雀的象征。

    反正足以让富豪们动心就是了,物以稀为贵,我们以为的一文不值在别人眼里都是金山银山!

    有人以为买的人脑子瓦特了,从长租公寓方面来普及知识,能买得起这种房子的客户是需要那点租金的人吗

    有人钱进场,没钱人看场,就是这么无情,顺便祈祷武汉加油,中国加油,疫情早日结束!
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    郑州金融岛翡云公寓郑州金融岛翡云公寓
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 正商祯瑞上境 2020-01-30 10:12
    “郑州王”正商和“河南王”建业的本土老大之争从未愈演愈烈,双方主战场也打到了号称河南最贵的北龙湖区域,就目前来说,正商北龙湖布局五子远超建业。善水、珑水、珑湖、丰华、祯瑞。

    从整个北龙湖区域来说,以龙湖金融中心及区域位置来辐射,善水、珑水、丰华算是边缘地带,珑湖和祯瑞才是核心区域,其中祯瑞上镜又是号称上镜系大成之作。

    正商祯瑞上境 位于北龙湖如意西路与丰殷路交会处,项目占地面积:68666平方米,建筑面积:185400平方米,容积率:1.49 绿化率:35%,停车位:1101个,总户数:540户;共规划7排23栋6层低密洋房,1栋3层高物业。
    身在北龙湖,外在的豪华“新衣”是豪宅必不可少的标志,正商的合作伙伴们:上海柏涛担纲项目整体规划、建筑设计、朗道国际景观设计、香港梁志天团队室内设计,聚合世界一线品牌升级五芯正装,而且整个方正地块的设计师法北京紫禁城前三殿、后三宫的中轴对称的建筑礼制,同时遵循“九宫方正,前隐后尊”的空间格局,取法宋代美学,以宅、门、墙、堂、院的营造之道,精心打造。(是不是听不爱懂,这种高大上的空间格局也许只有45岁以上的成功人士才会又时间去研究,反正置业顾问一顿操作都是各种牛逼、霸气的风水设计)

    祯瑞的户型有三种165的四房三卫、180的四房三卫、225的五房三卫;其中占比大概为15%、60%、25%,180的户型最多。作为改善的豪宅户型,咱就稍作自我认知的分析,165和180基本一致,只不过尺寸都稍微大些,空格格局一样,如果厨房再大点就完美了。225的五房北边有三个卧室,而南侧只有两个,客厅的横向打到了7米,但是竖向短了,这样的话看电视的视角可能会有所不舒服,其他的都考虑的人性化,客卧带独卫。双向纯通透等。
    165和180面积差15的情况下功能差不多,虽然土豪不差钱,但是165的性价比还是比较高的,不过户数较少需下手早。

    正商的善水交房的时候各种媒体报道吹了一波,比起来一些伪豪宅,善水确实做得不错,但是也仅限于正商自己的提升。正商最大的问题是用材可能都是好的,但是工艺和质量细节不看追究,这才是矛盾所在。真正的豪宅从来不是乱堆料,愿本土豪宅层出不穷
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    正商祯瑞上境正商祯瑞上境正商祯瑞上境正商祯瑞上境
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 新田·印象中心 2020-01-29 10:32
    新田·印象中心是新田集团继郑州地标商业郑州国贸中心和郑州万亩生态大盘新田城之后,在郑东新区打造的又一个明星项目。位于白沙组团的核心区域,距离象湖直线距离只有800米。

    项目位于郑开大道南侧、文华路北侧、清正路西侧、龙阳路东侧。占地面积:59504平方米,建筑面积:420000平方米,容积率:4.48,规划4栋公寓类住宅、2栋小户型公寓、1栋商务办公及裙房商业,汇集新田360广场、铂尔曼酒店、5A总部办公、潮BUY街区、轻奢公馆、酒店式公寓等业态为一体的城市综合体项目。

    主力产品公寓和类住宅,公寓是正常的平层SOHO,没有什么特点,和绝大多数小公寓一样面积控制在50以下。类公寓产品郑州市场不多,其中南三环正商的紫宸园算是典范,除了用地性质不同使用年限不一样,其他的配置和住宅一样,双气入户,该有的都有。但是水电气暖的费用就要开开发商如何协调了,给力的话可能向住宅看齐,开发商不给力只能按办公标准(稍高)执行了。
    99户型和115户型基本和市面上主流的同面积段住宅产品设计一样,经历过考验的户型没什么可吐糟的。

    新田集团从深耕洞林湖到接手国贸360及运营东区绿地新都会的商业,商业运营经验上本土开发商也算屈指可数。此次的印象中心本来就是商务地块,而且纵观周边,新建小区林立、融创象湖一号、星联湾、各zf家属院等,人口基数已经在慢慢增长,所以区域需要大型商业综合体来填补人们的生活娱乐等,就好像东区的宝龙广场和熙地港的情况一样,不过象湖区域虽然小区建设不少,但是入住率还是不算很高,慢慢熬吧,真正等到交房和商业运营起来也快5年了,5年区域的发展谁又能妄断呢?

    当前公寓精装修价格和周边住宅的毛坯价格持平,性价比不算很高,但是未来可期。
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    新田·印象中心新田·印象中心新田·印象中心新田·印象中心
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 龙湖·景粼玖序 2020-01-23 14:37
    2019年6月龙湖地产摘得的郑政高出[2019]7号(网)地块,成交额130460万。
    此地块位于高新区石楠路西、冬青街北,占地70151.91平米,约合105.228亩,1.0<容积率<3.0,建筑密度<25%,建筑高度<100米,绿化率>35%,起始地价84859万元,起始楼面价4032元/平米,溢价率54%。据规划,该地块需要集中配建公租房不少于1200套。公租房建面不应小于60平方,不得分割转让,不得销售,不得变相出售或违规使用,统一纳入市房屋租赁信息服务与监管平台管理。
    该宗地块属于高新区成熟老城区,原为工业用地(郑州华晶金刚石股份有限公司用地),变更性质后现进入土拍市场,属于高新区核心城区稀有的净地。

    在第一块主城区住宅用地上,龙湖下了血本,击败了地头蛇新合鑫和永威的联手,品质上也用上了自家的高端住宅系列,命名:龙湖·景粼玖序


    项目整体规划少数高层在西侧和北侧,大部分洋房叠墅在南侧和中部,采光互不打扰,东侧街坊路隔出来配件的公租房,规划也算整洁,但是3.0的容积率高低配下显然没啥集中景观布置。

    除了要建租赁用房7.2万㎡外,地块需配建9班规模的幼儿园。该地块东北侧是升龙又一城的安置房和一座寺庙。距地铁1号线郑州大学站约1.2公里,项目周边分布有郑州中学第三附属小学、春藤路第一幼儿园等教育资源,升龙商业广场等商圈,距离高新区中心医院也不远,周边配套较为成熟。
    但是周边的居住环境一般,南侧和西侧是大学科技园等商务办公,东侧也是厂房,周边的其他住宅临近公园府,改善基因不太好,如果此区域做刚需和刚改也许大受欢迎,但是做纯改善盘还是有待考察,不过好消息是龙湖的定位显然是进行了市场调研,高新主城区很少有洋房产品更别提叠墅产品,也许这就是给区域土豪量身定做的呢?

    龙湖向来和绿城号称品质双雄,同样起家重庆的金科兄弟在高新区已经阵亡,不知道龙湖会不会做成对得起自己名头的楼盘,不过听说价格可能会刷新区域天花板

      
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    龙湖·景粼玖序龙湖·景粼玖序龙湖·景粼玖序龙湖·景粼玖序
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 融创蘭园 2019-12-31 21:36
    在2019的跨年夜,看到一些精辟评论,忍不住想笑,比如:你能看见的漏,都是开发商给你的套路;融创蘭园的平面图,安置房都不敢这么设计;

    经二路基本上是三少骑电电上班时候的必经之路,近期本各种中介和售楼部外派的销售围堵讲解,更奇葩的是问要个宣传单页啥的只让看看了还不给。。。。。
    蘭园也终于赶在了19年结束之前开盘,本次拿出来的9#楼,价格便宜的又1.5,贵的有2.3,这TM的差价都够在洞林湖买套精装修了,虽然去化不到一半,但是仍旧有一小半的土豪,土豪们的世界果真不是我等可以琢磨透的。

    蘭园 高层的“臭鱼烂虾”户型已经经历过无数次无数人的吐槽,而且我也相信融创早已洞悉,丝毫无景观操作空间的布局,奇葩的手枪户型,难道真的就是为了一个区域位置而买单?
    真正的圈钱之处肯定是在一梯一户双入户的洋房身上,而且这个区域的洋房确实可惜吸引到不少改善客户,毕竟郑州人口基数大,不是所有的土豪都喜欢北龙湖和东区,有的就喜欢主城区的热闹和繁华,可逮住机会了还能溜了?毕竟钱对于这类业主只是个数字。

    蘭园更像一个鸡肋,食之无味弃之可惜,对于大多数的准购房者来说,奉劝各位另处寻觅。

    跨年夜忽然想起一首歌的歌词:擦干你的眼泪,让你不再伤悲。。。。愿2020年郑州的房地产市场监管更有力,愿房价更稳定,愿开发商更有良心,愿大家都能买到称心如意的好房子
    (展开全部)
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